Техобслуживание общего имущества административных зданий

Техобслуживание общего имущества административных зданий

16.04.2018

Ведущий рубрики Виктор Алексеевич КОЛЕСНИКОВ,

ООО Правовая компания «ЮТИ»

660079, г. Красноярск,

ул. 60 лет Октября, д. 96г

Помимо жилых зданий (многоквартирных домов), есть также нежилые, в частности, различные административные, торговые центры, дома быта и прочие, в которых расположены офисы, магазины, склады.

Такое нежилое здание, как и многоквартирный дом, по сути, не представляет собой отдельного объекта недвижимости, а является совокупностью помещений — к примеру, кабинетов, офисов, у каждого из которых может быть свой собственник. Зачастую собственники сдают их в аренду. Некоторые из таких помещений могут также принадлежать муниципалитету, который передает их на праве хозяйственного ведения специально созданным для этих целей унитарным предприятиям.

Здесь вскрывается сложность — многосубъектность отношений по управлению нежилым фондом. Субъекты следующие:

• банки и иные кредитные организации;

1. Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения. В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным. С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

2. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенной нормы, право на иск об определении порядка владения и пользования имуществом связано с отсутствием соглашения участников долевой собственности по указанному вопросу.

4. Согласно разъяснениям, данным в п.

Статьи по предмету Гражданское право

37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, при определении порядка использования сособственниками помещений суд должен исходить из реальной возможности осуществления соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

5. Определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенного имущества и обязанность предоставить иное имущество в пользование ответчика).

По смыслу статьи 247 ГК РФ, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственностиможетбыть передано конкретное имущество.

6. Особенности правового режима мест общего пользования в здании предполагают необходимость обслуживания более одного помещения в здании. В свою очередь соглашение о порядке пользования таким имуществом по смыслу статьи 247 ГК РФ означает не возможность фактического пользования данным имуществом собственниками, поскольку данное право следует из закона, а достижение собственниками соглашения относительно условий и пределов пользования таким имуществом.

Судом может быть определен порядок использования общего имущества здания (например, периодичность, график его использования и обслуживания).

Невозможность предоставления в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение одного из участников долевой собственности имущества, относимого к общему имуществу, без изменения назначения имущества, исключает соответствие закону данного варианта.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении 18 ААС № 18АП-770/2013 от 17.07.13 г. по делу № А47-10591/2012.

Определение в судебном порядке исключительного права владения и пользования общим имуществом одним из участников долевой собственности имущества, например: подсобными помещениями подвала, коридорами, санузлами и т. д. не соответствует статье 290 ГК РФ.

Собственник нежилого помещения участвует в содержании общего имущества

Нередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно-пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества. Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу? Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10?

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст. 158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения). Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом). В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником-"уклонистом" отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Аналогично и ТСЖ, созданное в многоквартирном доме и выбранное в качестве способа управления, не может заставить собственника нежилого помещения вступить в товарищество или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Но точно так же собственник пользуется результатом деятельности ТСЖ.

Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

А это означает, что он должен вносить соответствующую плату.

Такова позиция управляющих. А что по этому поводу думает собственник нежилого помещения? Главным доводом, который он приводит в обоснование своего нежелания платить управляющей организации, является то, что он не пользуется услугами и работами по содержанию и ремонту общего имущества. Особенно искренне в это верят собственники встроенно-пристроенных нежилых помещений. Суды же указывают, что, поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008).

Иногда собственники нежилых помещений утверждают, что в управление компании передавались только жилые (а не встроенно-пристроенные) помещения многоквартирного дома. Однако это идет вразрез с положениями жилищного законодательства, поскольку в управление одной компании передается весь многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества (Постановление ФАС ПО от 17.08.2010 по делу N А55-13567/2009). Кроме того, действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома его отдельными объектами и обязанности несения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (Постановление ФАС СКО от 20.09.2010 по делу N А53-555/2010). Решение общего собрания собственников помещений в доме об исключении из состава общего имущества встроенно-пристроенной офисной части дома не является документом, подтверждающим, что пристроенное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости вне связи с многоквартирным домом. Следовательно, собственнику помещения придется оплачивать расходы на содержание общего имущества дома (Постановление ФАС УО от 15.11.2010 N Ф09-8692/10-С5). В другой же ситуации суд признал, что фундамент, стены, перекрытия, кровля, наружные окна, система коммуникаций пристройки не являются общедомовым имуществом на основании акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, и поэтому отказал управляющей организации в иске к собственнику пристройки (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 N 09АП-17129/2009-ГК, оставленное без изменения Постановлением ФАС МО от 28.01.2010 N КГ-А40/14703-09).

Зачастую собственники помещений в доме обосновывают свои возражения тем, что самостоятельно следят за чистотой земельного участка около входа в свое помещение, заключают договор с мусоровывозящей компанией, нанимают подрядчиков для ремонта фасада здания, проведения противопожарных работ, техобслуживания газовых сетей и систем вентиляции. Ссылаясь на эти обстоятельства, собственники нежилых помещений в доме полагают, что ничего не должны управляющей организации. Однако арбитры не всегда поддерживают такую точку зрения. Несение расходов на содержание и ремонт принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме не снимает с него обязанности оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества (Постановления ФАС ЦО от 20.07.2010 по делу N А68-2913/09, ФАС СКО от 20.09.2010 по делу N А53-555/2010).

Однако если будет выявлено, что собственник нежилого помещения произвел ремонт общего имущества (проведение которого входит в обязанности управляющего домом), его стоимость будет взыскана с управляющего. Так, Постановлением от 25.05.2010 по делу N А46-16598/2009 ФАС ЗСО удовлетворил встречный иск к ТСЖ индивидуального предпринимателя, оплатившего работы подрядчика по ликвидации последствий аварии на общедомовых сетях холодного водоснабжения, проходящих через помещение предпринимателя. Однако для такого исхода дела важно, чтобы работы были проведены не просто по желанию собственника. Например, в другом случае (см. Постановление ФАС ЗСО от 17.05.2010 по делу N А46-16599/2009) суд отказал собственнику нежилого помещения во взыскании с ТСЖ стоимости ремонта, поскольку не была доказана необходимость проведения работ вследствие неудовлетворительного состояния коммуникаций дома и неисполнения ТСЖ обязанности по содержанию и ремонту общего имущества . Кроме того, нормы жилищного законодательства не содержат указания на самостоятельные действия собственника по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают обязанность нести расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление ФАС ДВО от 09.11.2010 N Ф03-7847/2010). Поэтому доводы собственника нежилого помещения о том, что он самостоятельно несет расходы на содержание части общего имущества, не принимаются во внимание.

Читайте также:  Кардиомиопатия инвалидность какой группы

Подробнее см. статью "Ремонт в обход управляющей организации (ТСЖ)", N 2, 2010.

Окончательно разрешить споры между управляющими компаниями и собственниками нежилых помещений, стремящимися сэкономить, должно Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10, размещенное на сайте ВАС РФ 18.12.2010. В рассмотренном в порядке надзора споре управляющая организация пыталась взыскать с собственника нежилого помещения в многоквартирном доме стоимость содержания и ремонта общего имущества в отсутствие заключенного между ними договора. Суды трех инстанций отказали компании в иске, посчитав факт оказания спорных услуг недоказанным, а методику расчета их стоимости — "непрозрачной" (Постановления ФАС УО от 26.02.2010 N Ф09-825/10-С5, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2009 N 17АП-11888/2009-ГК, Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12.10.2009 N А71-9485/2009-Г3). Однако Президиум ВАС РФ рассудил иначе, отменив ранее принятые судебные акты и полностью удовлетворив требования компании.

В первую очередь суд выяснил, что управляющая организация была выбрана по конкурсу, следовательно, все собственники помещений были обязаны заключить с ней договор (п. 5 ст. 161 ЖК РФ) и исполнять его. Значит, стоимость услуг должна быть определена исходя из размера платы, зафиксированного по результатам открытого конкурса.

Кроме того, высшие арбитры подтвердили правомерность подхода, изложенного выше: содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Последний немаловажный вывод, который будет на руку управляющим компаниям, касается предмета доказывания по делу: так как в силу правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Содержащееся в названном Постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел. На это есть специальное указание в самом документе.

Добавим, что сделанный вывод справедлив для всех управляющих организаций: как избранных по конкурсу, так и выбранных на общем собрании собственников помещений. Хотя во втором случае закон не обязывает собственника нежилого помещения подписать договор, он все равно должен вносить плату компании, осуществляющей управление домом. В этой ситуации, полагаем, управляющая организация также не обязана подтверждать фактические расходы на управление конкретным домом, но должна доказать тот факт, что она осуществляет деятельность по управлению. Размер платы, исходя из которого производится взыскание, нужно определить на общем собрании собственников помещений как одно из условий договора управления многоквартирным домом. В отсутствие такого показателя традиционно применяется размер платы, устанавливаемый органом местного самоуправления (п. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 декабря 2014 г. N Ф08-9129/14 по делу N А63-14120/2013 (ключевые темы: общая собственность — собственники помещений — административное здание — техническое обслуживание — многоквартирный дом)

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 декабря 2014 г. N Ф08-9129/14 по делу N А63-14120/2013

15 декабря 2014 г.

Дело N А63-14120/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Кухаря В.Ф. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца — закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ИНН 2632070172, ОГРН 1032600752799) — Абакумова М.И. (доверенность от 05.11.2014), ответчика — индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны (ИНН 263205328190, ОГРНИП 304263224500073), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2014 (судья Ващенко А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 (судьи Жуков Е.В., Джамбулатов С.И., Сомов Е.Г.) по делу N А63-14120/2013, установил следующее.

ЗАО "Региональный деловой центр" (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Остапенко Т.А. (далее — предприниматель) о взыскании 51 842 рублей 35 копеек задолженности по расходам на содержание общего имущества.

Решением суда от 22.05.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.08.2014, исковые требования удовлетворены, с предпринимателя в пользу общества взыскано 51 842 рубля 35 копеек задолженности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель частично оплатил оказанные услуги по содержанию общего имущества делового центра.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:

— суды не учли, что собственники помещений не утверждали состав общего имущества;

— расчет истца не подтверждает размер доли предпринимателя в составе общего имущества;

— до внесения изменений в ЕГРП о праве собственности на недвижимое имущество расходы на содержание общего имущества, зарегистрированного за ЗАО "Аксон-Н", подлежат отнесению на собственника;

— представленный истцом расчет не детализирован, отсутствует разбивка по расходам (коммунальные услуги, содержание общего имущества и так далее);

— отсутствует расчет отдельно по видам оказанных услуг с учетом доли собственников мест общего пользования;

— истец не обосновал заявленную сумму исковых требований.

В судебном заседании стороны поддержали доводы жалобы и обосновали свои возражения.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом .

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предметом заключенного ЗАО "Строительное объединение "Аксон"" (заказчик) и гражданами Федоренко Л.Е. и Остапенко Т.А. (дольщики) договора от 12.02.2002 N 0214/2002 явилось объединение финансовых и производственных ресурсов для совместного строительства административно-бытового здания "Деловой центр" в г. Пятигорске по ул. Крайнего, 53 (адрес возведенного объекта: улица Крайнего, 49/улица Октябрьская, 17, далее — административное здание). В счет переданных дольщиками средств заказчик должен был осуществить строительство административного здания и предоставить в нем офисное помещение N 212 на втором этаже, площадью 43,46 кв. м.

Пунктом 4.5 договора в обязанность дольщикам вменено заключение с заказчиком или с другим юридическим лицом по представлению заказчика договора на комплексное управление административным зданием, в том числе предоставление коммунальных услуг, услуг по эксплуатации и ремонту здания в целом и мест общего пользования, охране и других услуг.

Предприниматель является собственником расположенного в административном здании помещения площадью 40 кв. м, что подтверждено имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2008 (т. 2, л. д. 14).

ЗАО "Строительное объединение "Аксон"" выступило единственным учредителем общества; один из видов деятельности последнего — управление объектами недвижимости.

Направленный обществом договор от 27.02.2010 N 10/10-С на выполнение работ по содержанию и предоставлению услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания предприниматель подписал с оговоркой о наличии протокола разногласий. Сведений о принятии управляющей компанией условий договора с учетом протокола разногласий материалы дела не содержат.

Внеочередным общим собранием собственников помещений в административном здании 27.02.2010 принято решение об утверждении договора с управляющей компанией на выполнение работ по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания, а также сметы расходов по обеспечению безопасности здания, его техническому обслуживанию и по содержанию управляющей компании (протокол общего собрания от 27.02.2010; т. 1, л. д. 21 — 26). Аналогичные решения собственников оформлены протоколами общего собрания собственников от 28.02.2011 (т. 1, л. д. 27 — 34) и 14.03.2012 (т. 1, л. д. 35 — 40).

Согласно имеющимся в материалах дела сметам и тарифам на 2011 и 2012 год на содержание здания Делового центра общим собранием утвержден тариф на услуги управляющей компании, включающий в себя плату за техническое обслуживание инженерных систем, уборку мест общего пользования, содержание управляющей компании, обеспечение безопасности и текущий ремонт мест общего пользования, и составивший 38 рублей 56 копеек за 1 кв. м, принадлежащих собственникам помещений общей площадью 9 798,48 кв. м в 2011 году и 37 рублей 57 копеек в 2012 году. Документы также содержат сведения о тарифах городских коммунальных организаций (вода, электроэнергия, тепловая энергия, обслуживание лифтов, спецавтоматика, вывоз твердых бытовых отходов).

С учетом того, что предприниматель с января 2011 года по февраль 2013 года несвоевременно и не в полном объеме произвел оплату коммунальных и административно-хозяйственных расходов, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям предприниматель оплачивал оказанные услуги частично, отказываясь оплачивать содержание группы обеспечения безопасности и содержание управления, ссылаясь на незаключенность договора.

Спор возник в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по возмещению (в соответствующей части) управляющей компании расходов на содержание общего имущества здания делового центра, созданного в порядке долевого строительства.

Отношения собственников помещений в объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, урегулированы в статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).

Читайте также:  Какие документы нужны для открытия пиццерии

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее — Постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 1 указанного Федерального закона участник долевого строительства кроме права собственности на помещение в многоэтажном здании приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в нем.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249 , 289 , 290 Кодекса.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищного кодекса ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса.

Пунктом 33 Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

В соответствии с действующим законодательством бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников (иных правообладателей) как жилых, так и нежилых помещений. При этом отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.

Обязанность предпринимателя (собственника нежилых помещений в здании делового центра) возместить стоимость услуг управляющей компании по содержанию общего имущества (соразмерно его доле в праве на общее имущество) основана на законе ( статьи 210 , 249 , 289 , 290 Кодекса) и следует из разъяснений, изложенных в Постановлении от 23.07.2009 N 64.

В соответствии со статьями 44 , 155 , 156 , 158 , 162 , 164 Жилищного кодекса и пунктом 17 Правил размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов принимающих участие на данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходили из того, что факт пользования помещениями общего пользования подтвержден. Доказательства оплаты ответчиком не представлены. Протоколом общего собрания собственников помещений в административно-бытовом здании приняты решения о заключении договора с обществом на выполнение работ по содержанию и предоставлению услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации здания делового центра, об утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности, техническому обслуживанию здания и содержанию управляющей компании и соответствующих тарифов, которые на день рассмотрения дела не признаны недействительными.

Суды, оценив имеющиеся в деле документы, установили, что расчет расходов произведен управляющей компанией исходя из утвержденных на общем собрании собственников помещений тарифов на содержание общего имущества здания (в 2011 году — 38 рублей 56 копеек, в 2012 году — 37 рублей 57 копеек) и площади принадлежащих предпринимателю помещений. Расчеты управляющей компании соответствуют правовым позициям, сформулированным в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.

Довод кассационной жалобы предпринимателя о необходимости отказа в иске в связи с отсутствием утвержденного собственниками помещений состава общего имущества здания делового центра несостоятелен.

Критерии отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома (нежилого здания) и перечень таких объектов содержит пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса и пункт 2 Правил.

Подпунктом "а" пункта 1 Правил предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса и пунктами 2 — 9 Правил.

Арбитражным судом Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, определен состав помещений, являющихся общей долевой собственностью собственников помещений в здании. Размер затрат каждого из собственников помещений в здании по содержанию общего имущества определен истцом с учетом утвержденного тарифа пропорционально его доле в общем имуществе.

Из доводов жалобы видно, что предприниматель фактически оспаривает обоснованность затрат, включенных в тариф на содержание здания, утвержденный общим собранием собственников помещений. Однако в материалах дела отсутствует судебный акт по спору об экономической обоснованности затрат, отнесенных к обслуживанию общего имущества здания и включенных в состав тарифа на его обслуживание.

Довод заявителя жалобы о неподтвержденности размера заявленных требований подлежит отклонению, как противоречащий материалам дела. Обществом представлены помесячные расчеты задолженности предпринимателя и счета, выставляемые ему в течение 2011 и 2012 годов, которые предпринимателем оплачены частично, с указанием на отсутствие договора управления. Однако несогласие предпринимателя в части выбора общим собранием компании, оказывающей услуги по управлению общим имуществом, не является основанием для отказа в иске.

Доводы кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку в обжалуемых судебных актах и направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274 , 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 по делу N А63-14120/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

на выполнение работ и оказание услуг по техническому обслуживанию, содержанию и
текущему ремонту общего имущества отдельно стоящего нежилого здания

г. Москва «__»_________2015г.

_____________________________________________, именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ____________________________________, действующего на основании _______________, с одной стороны, и Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Кузьминки», именуемое в дальнейшем "Исполнитель", , действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.1 Предметом настоящего договора является предоставление Исполнителем по заданию Заказчика и за его счет услуг по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества отдельно-стоящего нежилого здания, расположенного по адресу:______________________________________________________ (далее – Здание).

Заказчик является собственником (Арендатором) указанного в п.1 настоящего договора нежилого помещения (отдельно стоящего здания) площадью __________ кв. м. на основании ___________________________________________________________________________________.

1.2. Под общим имуществом Здания понимаются места общего пользования здания, его несущие конструкции, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование, инженерные сети, системы и устройства, являющиеся общими для всего здания.

1.3. Виды, объемы и стоимость услуг по технической эксплуатации нежилого здания определяются сторонами в Приложении №1, Приложении №2 и Приложении №3 к настоящему договору и подлежат уточнению в процессе эксплуатации здания по согласованию между Исполнителем и Заказчиком.

1.4. Услуги по настоящему договору предоставляются Исполнителем в пределах границ эксплуатационной ответственности.

2.Права и обязанности сторон.

2.1. Заказчик имеет право:

2.1.1. Контролировать качество и объем оказанных услуг.

2.1.2. Требовать возмещения убытков, понесенных по вине Исполнителя.

2.2. Исполнитель имеет право:

2.2.1. Организовать и проводить проверку (ревизию) работающих инженерных систем в помещении, занимаемом Заказчиком.

2.2.2. Вызывать представителя Заказчика в любое время суток по телефону в случае аварии инженерных систем в помещении Заказчика.

2.2.3. Заключать договоры с третьими лицами в целях исполнения настоящего договора.

2.2.4. Выполнять по дополнительному соглашению работы (свыше указанных в Приложении №1 и Приложении №2) по текущему ремонту общего имущества и привлекать для этого подрядные организации.

2.2.5. Вносить предложения по изменению объемов и видов работ, ранее согласованных сторонами.

2.2.6. Оказывать арендаторам нежилых помещений на платной основе любые услуги, не являющиеся предметом настоящего договора.

Читайте также:  Как оплатить госпошлину за регистрацию брака

2.2.7. Приостанавливать техническое обслуживание нежилых помещений при наличии задолженности по оплате услуг свыше 2 (двух) месяцев, предупредив «Заказчика» письменно не менее чем за 5 суток.

2.2.8. Требовать возмещения убытков, понесенных в результате нарушения Заказчиком обязательств по платежам и иных убытков, причиненных Исполнителю невыполнением Заказчиком условий Договора.

2.3. Заказчик обязуется:

2.3.1. Принять и оплатить все виды услуг Исполнителя до 15 числа месяца, следующего за отчетным. 2.3.2. Использовать нежилое помещение (строение) исключительно по целевому назначению.

2.3.3. Обеспечить беспрепятственный допуск обслуживающему персоналу Исполнителя во все помещения для производства работ.

2.3.4. Обеспечить Исполнителя комплектом ключей от всех технических помещений, где имеется инженерное оборудование.

2.3.5. Предоставить Исполнителю адреса, служебные и личные телефоны ответственных лиц, обеспечивающих доступ к занимаемым помещениям.

2.3.6. Нести ответственность за работы, проводимые подрядчиками, нанятыми Заказчиком, и за нанесенный при этом ущерб.

2.3.7. Принимать участие в оплате общих для всех пользователей помещений здания/ строения расходов по организации его эксплуатации, оплачивать оказанные услуги в порядке и на условиях, определенных действующим законодательством и настоящим договором.

2.3.8. Дополнительно оплачивать Исполнителю затраты по ремонту инженерных сетей и конструктивных элементов здания, проводимого сверх плановых объемов по заданию Заказчика. Размер платы определяется дополнительным соглашением.

2.3.9. Содержать занимаемое помещение (строение) с соблюдением действующих санитарных и эксплуатационных норм, правил пожарной безопасности, не допускать хранения взрывоопасных и пожароопасных веществ.

2.3.10. Незамедлительно сообщать Исполнителю об обнаруженных повреждениях и неисправностях инженерных коммуникаций и строительных конструкций.

2.3.11. Не позднее чем в 5-дневный срок в письменном виде уведомлять Исполнителя об изменении банковских реквизитов, юридического адреса, режима использования занимаемого помещения (строения) и других сведениях, требующих внесения изменений в Договор.

2.3.12. Не производить без разработки в установленном порядке проектной документации и без согласования с Исполнителем перенос инженерных сетей, не нарушать имеющиеся схемы учета поставки коммунальных услуг.

2.3.13. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуры.

2.3.14. Не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам.

2.3.15. Не использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды систем и приборов отопления на бытовые нужды).

2.3.16. Не допускать выполнения работ или совершения иных действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения.

2.3.17. Самостоятельно в установленные сроки, ежемесячно получать счета, счета-фактуры, акты сдачи-приемки предоставленных услуг в МФЦ района Кузьминки, расположенного по адресу: ул. Волжский б-р, к.3. Неполучение указанных документов не освобождает Пользователя от обязанности по своевременному внесению платежей по настоящему Договору

2.4. Исполнитель обязуется:

2.4.1. Обеспечить техническое обслуживание нежилых помещений и иные работы в соответствии с перечнем работ (Приложение ).

2.4.2. Обеспечить круглосуточную аварийную службу.

2.4.3.Обеспечить обслуживание водопроводных, канализационных, тепловых, электрических сетей, кровли, вентиляционных каналов до границы эксплуатационной ответственности.

Граница эксплуатационной ответственности устанавливается:

-водопроводные сети — от наружного фланца (ближнего к водосчётчику) вводной задвижки;

-канализационные сети — от стенки колодца, к которому подсоединены устройства и сооружения для присоединения абонента к коммунальной канализационной сети;

— тепловые сети — от наружного фланца вводной задвижки;

-электрические сети — от (отводящих) контактов разъединительного устройства (рубильника) вводного устройства

— аварийное обслуживание нежилых помещений, мест общего пользования (общее имущество), инженерного оборудования.

2.4.4. Обеспечить своевременную подготовку (проверку, регулировку, мелкий ремонт запорной арматуры, гидравлические испытания системы ЦО) нежилых помещений, сантехнического и иного инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях, кроме работ капитального характера и используя материалы заказчика.

2.4.5. Уведомлять Заказчика о предстоящем отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей и оборудования, связанных с ремонтом – за 2 суток.

2.4.6. Проводить осмотр вверенных помещений на предмет выявления неисправностей согласно Приложения №2.

2.4.7. При получении сообщения о наличии аварии, ответственные лица Исполнителя должны прибыть на место в нормативные сроки и выполнить работы по локализации аварии. Аварийные вызовы регистрируются Исполнителем в журнале аварийных заявок, в котором также фиксируется время прибытия и окончания работ.

2.4.8. Выполнять по дополнительному соглашению другие работы и услуги по ремонту и эксплуатации нежилых помещений, не входящие в перечень работ, согласованный сторонами.

2.4.9. Участвовать в проверках качества выполненных работ, а также в составлении актов в случае аварии.

2.4.10. Для обеспечения исправного состояния строительных конструкций здания и исправной работы его оборудования рекомендовать Заказчику своевременную замену или капитальный ремонт отдельных элементов.

2.4.11. Соблюдать Правила пожарной безопасности и обеспечивать надлежащее санитарное состояние помещений, где производятся работы.

2.4.12. При выполнении работ на объекте Заказчика обеспечить выполнение своим персоналом правил и норм техники безопасности.

2.4.13. Вносить предложения по изменению объемов и видов работ, ранее согласованных сторонами.

2.4.14. Обеспечивать соответствие выполненных работ требованиям законодательства.

3. Цена договора. Порядок расчетов сторон.

3.1. Ежемесячная планируемая стоимость услуг приведена в Приложении 3 к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

3.2. Оплата за предоставленные по Договору услуги производится Заказчиком ежемесячно на основании счетов и счетов-фактур до 15-го числа месяца следующего за отчетным, в соответствии с тарифами, указанными в Приложении 3 к Договору).

Оплата за оказанные коммунальные услуги производится через транзитный расчетный счет № в ОАО «Банк Москвы» г. Москва. Заказчик обязан указывать в расчетном документе на оплату коммунальных услуг в графе «Назначение платежа» присвоенный МФЦ Код плательщика и период оплаты четко в определенной последовательности и формате.

3.3. В случае неполучения Заказчиком счета от Исполнителя в установленный сторонами срок, оплата эксплуатационных услуг производится им по расчету предыдущего месяца.

3.4. Заказчик обязан перечислять денежные средства Исполнителю в счет оплаты за оказанные услуги в размере, определяемом в соответствии с условиями договора по реквизитам, указанным в счетах Исполнителя.

3.5 Обязательство Заказчика по оплате эксплуатационных услуг считаются исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя.

3.6. В стоимость работ и услуг, предусмотренных настоящим договором, не включена стоимость работ, материалов и оборудования, необходимых для ремонта или замены оборудования, находящегося в собственности Заказчика или за пределами границ эксплуатационной ответственности Исполнителя.

3.7. Заказчик дополнительно оплачивает:

3.7.1. Фактические расходы Исполнителя (стоимость расходных материалов), произведенные в связи с исполнением обязанностей по настоящему договору.

3.7.2. Затраты по ремонту инженерных сетей и конструктивных элементов здания, проводимого сверх плановых объемов по заданию Заказчика.

3.7.3. Затраты Исполнителя, связанные с выполнением не оговоренных договором работ, в т. ч. возникшие по объективным причинам, связанным с ростом цен, аварийными ситуациями, происшедшими не по вине Исполнителя.

3.7.4. Проведение ремонтных работ капитального характера.

4. Ответственность сторон.

4.1. Ответственность Заказчика.

4.1.1. При неисполнении Заказчиком своих обязательств по Договору, Исполнитель вправе взыскать с него поне­сенный материальный ущерб в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

4.1.2. При невыполнении Заказчиком принятых на себя обязательств по оплате услуг в установленный Договором срок, он несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.1.3. За просрочку платежа Заказчик выплачивает Исполнителю неустойку

в размере 0,3% от стоимости услуг, за каждый день просрочки платежа.

4.1.4. В случае невыполнения Заказчиком обязательств по договору, Исполнитель не несет ответственности перед Заказчиком и третьими лицами за все последствия, возникшие в результате каких-либо аварийных ситуаций в нежилом помещении.

4.2. Ответственность Исполнителя.

4.2.1. 3а не обеспечение эксплуатационными услугами в соответствии с условиями настоящего Договора Исполнитель несет ответственность, в том числе по возмещению материального ущерба, в порядке и размерах, установленных настоящим Договором и действующим законодательством РФ.

4.2.2. Исполнитель не несет ответственности за последствия, вызванные несвоевременным выполнением работ по капитальному ремонту здания, либо явившихся следствием скрытых дефектов (внутренняя коррозия, деформация и т. п.).

4.3. Ответственность сторон.

4.3.1. Стороны освобождаются от уплаты неустойки (штрафа, пеней), если докажут, что просрочка исполнения соответствующего обязательства произошла вследствие непреодолимой силы или по вине другой Стороны.

5. Порядок расторжения договора.

5.1. Действие настоящего Договора прекращается по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или по соглашению сторон.

5.2. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут по заявлению любой из Сторон. Сторона, имеющая намерения расторгнуть Договор, обязана направить об этом уведомление другой стороне не позднее, чем за 1 месяц.

6. Порядок разрешения споров.

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему Договору, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

6.2. В случае если стороны не могут решить споры и разногласия путем переговоров, они подлежат разрешению в Арбитражном суде г. Москвы.

7. Срок действия договора.

7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует с 01.08.2015г по 31.07.2015г.

7.2. Договор считается исполненным после выполнения сторонами всех обязательств и урегулирования всех расчетов между Заказчиком и Исполнителем.

7.3. Настоящий договор действует и считается продленным на следующий срок и на тех же условиях, если за месяц до окончания срока действия договора не последует заявления от одной из сторон об отказе от продления договора или пересмотре его условий.

8. Особые условия

8.1. Все изменения и дополнения по настоящему Договору оформляются в письменном виде, согласовываются сторонами и являются его неотъемлемой частью.

8.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному экземпляру каждой из сторон. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу.

9. Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Кузьминки»:

Адрес: 109378, , корп. 6,

; ; ; Департамент финансов города Москвы (ГБУ «Жилищник района Кузьминки», ) в Отделении 1 Москва

к договору №_____ от ___________2015г.

на организацию работ по технической

эксплуатации нежилого здания

Перечень и расчет стоимости

услуг по технической эксплуатации

общего имущества отдельно стоящего нежилого здания

Отметка о включении в состав работ

Содержание и текущий ремонт кровель

по мере необходимости в течение суток или в согласованные сроки

Устранение аварий на системах ЦО, ГВС, ХВС, водоотведение

круглосуточно в течении 90 минут после получения заявки

Содержание и текущий ремонт систем ЦО, ГВС, ХВС, водоотведение

по мере необходимости в течение суток или в согласованные сроки

Подготовка к весенне-летней эксплуатации

по графику подготовки здания к весенне-летней эксплуатации

Подготовка к зимней эксплуатации

по графику подготовки здания к зимней эксплуатации

Техническое обслуживание и ремонт ВРУ

по мере необходимости в течение суток или в согласованные сроки

Организация текущей эксплуатации, технические осмотры, ведение технической документации, технический надзор, организация договорной и претензионной работы, сбор платежей

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector