Стоит ли покупать комнату в общежитии

Стоит ли покупать комнату в общежитии

Люди прибегают к покупке жилья в общежитии лишь в крайних случаях. Одним срочно нужна собственная жилая площадь, но нет денег на покупку квартиры, другие идут на подобное в связи с переездом в другой город по работе, а третьи только завели семью и хотят как можно скорее вырваться из-под родительского крыла. Причины могут быть и другие, но независимо от них важно знать, как правильно оформляется покупка комнаты в общежитии. Давайте разберемся в этом вопросе более подробно и узнаем, какие подводные камни следует учитывать при этом.

Основные тонкости

Покупка комнаты в общежитии (подводные камни могут быть самыми различными) — это очень серьезное решение, которое может доставить немало проблем юридически неподкованным людям. Чтобы перестраховаться, рекомендуется перед заключением договора попросить продавца предоставить справку по форме 7 и 9. Последний документ предоставляет информацию обо всех людях, прописанных в объекте недвижимости. Если хотя бы один из жильцов будет не согласен с продажей, то официально заключить сделку в соответствии со всеми нормами законодательства станет невозможно, а следовательно, она будет считаться недействительной.

При поиске жилья следует рассматривать варианты в относительно новых постройках. В старых хрущевках, как правило, плохие условия проживания, поэтому вам придется тратить дополнительные средства на благоустройство. Поэтому, прежде чем покупка жилья в общежитии будет проведена, внимательно выполните технический осмотр объекта недвижимости и убедитесь, что есть вся необходимая документация.

Комната или квартира: что лучше?

Давайте рассмотрим это более подробно. Экономить на приобретении жилья не стоит, поскольку это может обернуться впоследствии очень большими затратами. Стоимость недвижимости во многом определяется ее техническим состоянием и удобством для проживания. При этом цена дешевых комнат и квартир не слишком сильно отличается от средней рыночной.

Никогда не стоит доверять продавцам, поскольку они не предоставят информации, соответствующей действительности, особенно если им срочно нужны деньги. Как показывает практика, покупка квартиры в общежитии нередко заканчивается расселением в более плохие варианты. Поэтому нужно все хорошенько взвесить, изучить текущее положение дел на вторичном рынке и тщательно выполнить расчеты будущего приобретения.

Что касается выбора — комната или квартира, — то первый вариант менее предпочтителен, поскольку он значительно ограничивает возможности. Во-первых, площадь будет очень маленькой, а во-вторых, придется мириться с соседями, далеко не все из которых миролюбивые люди. Да и финансовая целесообразность не одна из самых лучших. Стоимость квадратного метра комнаты выше, чем в квартире.

Юридические аспекты

Итак, что об этом необходимо знать? Если вы решили, что покупка комнаты в общежитии идеальный для вас вариант, то нужно изучить всю подноготную этого процесса. Сразу стоит отметить, что сделку лучше заключать напрямую с продавцом, минуя посредников, поскольку так у вас получится неплохо сэкономить на комиссионных. Однако и в этом случае вы не сможете избежать всех проблем, решение которых требует помощи квалифицированных специалистов, имеющих опыт в интересующих вас вопросах.

Если недвижимость не приватизирована, то ее владелец не играет существенной роли при заключении договора купли/продажи. Но совсем другое дело, если собственник является первым лицом, имеющим право на совершение каких-либо сделок с жилой площадью. Но здесь критически важно, чтобы было правильно составлено заявление об отказе на нее.

Какую роль играют соседи?

Этому аспекту стоит уделить особое внимание. Покупка комнаты в общежитии (советы профессионалов будут приведены в конце статьи) с юридической стороны является сложным процессом, поскольку могут возникать различные проблемы при попытке получить отказ со стороны соседей. Помимо соответствующих заявлений, будет нужно взять документы в органах опеки, если в жилище прописаны лица, не достигшие совершеннолетия.

Здесь вступает в силу "Закон о защите детей". Родители не могут просто взять и выкупить квадратные метры. В будущем подобная сделка может обернуться очень большими проблемами. Во-первых, покупателю придется дополнительно потратиться, а во-вторых, сделка может быть полностью аннулирована. Чтобы избежать подобного, необходимо заранее уведомить всех жильцов о намерении продать недвижимость и ориентировочной стоимости. Согласно действующему законодательству, у дольщиков будет 30 календарных дней для принятия решения. Если они не согласятся или не смогут выкупать долю, то законный владелец сможет без каких-либо проблем совершать любые сделки с жильем.

Варианты документального сопровождения

Иногда можно найти объявления о продаже двух объектов недвижимости, которые находятся в одном здании по соседству. Их суммарная площадь сопоставима с полноценной квартирой, поэтому очень выгодна покупка комнаты в общежитии. Документы при заключении сделки нужно изучать очень тщательно, поскольку в случае их приватизации поочередное приобретение и разделение долей будет невозможно.

Итак, что необходимо для совершения сделки:

  • документы на комнату, подтверждающие право собственности;
  • если жилое помещение было приватизировано, то необходим еще технический паспорт и свидетельство о приватизации;
  • паспорт и код собственника, а также всех прописанных в комнате;
  • справка о составе семьи владельца;
  • если имеются дети, которым нет 18 лет, то еще необходимо получение разрешения от органа опеки и попечительства на отчуждение;
  • отчет о проведении оценочной экспертизы.

Важно узнать, как была приватизирована недвижимость: по мировой сделке или через суд. В последнем случае иск действителен 3 года, по истечении которых владелец жилья может лишиться права собственности. В результате этого договор будет считаться недействительным, и покупатель может лишиться своих денег.

Выясните, к какой организации относится здание, в котором вы хотите приобрести жилую площадь. На основании этого вы сможете сформировать представление о контингенте, проживающем в доме. Также соберите справки о том, регулярно ли вносятся платежи по коммунальным услугам. Если нет, то высока вероятность отключения горячей воды или света. Поэтому покупка комнаты в общежитии в ипотеку или за наличные будет не самым успешным решением. Кроме этого, если вы решили брать жилье в кредит, то вам необходимо найти подходящий банк.

Как правило, финансовые учреждения выдвигают следующие требования:

  • заемщику должно быть минимум 20 лет;
  • лицам старше 75 лет кредит не выдается;
  • официальное трудоустройство;
  • обязательно должен быть поручитель;
  • при негативной кредитной истории на заем можно не рассчитывать.
Читайте также:  Оформление справки 001 гс у

Возможные лазейки

Если в коммуналке проживают вредные соседи, которые не хотят продавать комнату, то это еще не значит, что вы не сможете купить жилье. Вопрос можно решить посредством дарения недвижимости. Однако подобная лазейка имеет и обратную сторону. Нет никакой гарантии того, что другие жильцы нормально вас примут, а не начнут строить различные козни.

Также есть и определенные подводные камни в покупке комнаты в бывшем общежитии через дарение. Здесь недоброжелатели могут воспользоваться статьей 170 Гражданского кодекса, в которой идет речь об одной сделке, выступающей притворной и прикрывающей другую.

Поэтому оптимальный вариант — это мирное урегулирование вопроса, когда все стороны пришли к соглашению. Только так можно избежать различных проблем в будущем.

С какими проблемами сталкиваются люди при выборе коммунального жилья?

Неосведомленность в юридических вопросах может сыграть злую шутку при покупке недвижимости. Особенно это касается случаев, когда комната или квартира ранее были приватизированы, но затем в связи с изменениями в законодательстве требуется повторное проведение процедуры. В этом случае жильцов не получится расселить, а следовательно, и договор купли/продажи не может быть заключен. При таком раскладе застойный процесс может затянуться на долгие месяцы, а то и годы, а также условия выкупа будут менее выгодными. Поэтому лучший вариант — это договориться с соседями.

Рекомендации специалистов

Если вас заинтересовала покупка комнаты в общежитии, советы юриста помогут вам сделать все правильно и избежать множества подводных камней. Поэтому, прежде чем приступить к оформлению сделки, нужно проконсультироваться по всем вопросам со специалистом. Профессионалы рекомендуют неосведомленным людям доверять весь процесс опытным юристам или хорошо изучить действующее законодательство, чтобы после подписания договора не к чему было придраться. Это позволит вам обезопасить себя и не выбросить деньги на ветер.

Девочки, нужен совет. Мне уже 33 года. В свое время (7 лет назад, я продала родительскую квартиру на теперь уже оккупированной территории и доложив еще 50% стоимости) купила однушку для мамы. На Киев, как я не старалась, не хватало мне. Сама живу/работаю в Киеве. По разному. То снимаю с подружкой на пополам, то у какой-то из подружек подживаю в квартире (за присмотр квартиры на длительное отсутствие подруги). За это время насобирала с большим трудом 9тыс.у.е.
Собирала целенаправленно, пока была зарплата более ли менее. Сейчас уволилась и немного очкую 🙁
Понимаю, что на квартиру могу не успеть насобирать и цены начнут подниматься немного.

Есть ли смысл купить комнату в общежитии блочного типа? Рассматриваю Киев, Оболонь, не далеко от метро. Комната за 14-15тыс.у.е. с ремонтом. Ванная и туалет на 2 комнаты. Кухня на 6 комнат общая.
Мне не хватает, но я могу занять. Все, с кем пытаюсь из знакомых советоваться, от общаги меня отговаривают. А вдруг на квартиру я никогда так и не насобираю и за ценами не угонюсь?
Или продолжать упорно собирать на квартиру? Как считаете?

Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии

Если не хватает денег на квартиру или хотите сдавать небольшое помещение в аренду, можно приобрести комнату в коммунальной квартире или общежитии. Но эта сделка сложнее, чем покупка дома, студии, коттеджа и других видов жилой недвижимости. В статье расскажем, как купить комнату в общежитии или коммуналке так, чтобы не столкнуться с проблемами. Поговорим о распространенных подводных камнях, ответим на дополнительные вопросы.

Как правильно купить комнату в коммуналке: пошаговая инструкция

Покупка комнаты в квартире или общежитии занимает больше времени, чем приобретение других типов недвижимости, и состоит из большего числа этапов. Используйте нашу пошаговую инструкцию, чтобы избежать проблем.

Найдите подходящую комнату

Искать ее можно на сайтах типа «Авито» или «Домофонд», на обычных объявлениях на стендах, через знакомых или друзей. Лучше всего использовать специальные сайты — там можно сразу посмотреть фотографии, почитать подробное описание от собственника, оценить главные параметры, например, площадь жилья.

При просмотре объявлений обратите внимание на то, сфотографированы ли места общего пользования — санузел, кухня, ванная, коридор. Если нет — возможно, они находятся в плачевном состоянии. Также оцените площадь, просмотрите фото самой комнаты, обратите внимание на местоположение, удаленность от станций метро или остановок. Найдите 2–3 подходящих варианта и договоритесь с продавцами о просмотре.

Осмотрите жилье и познакомьтесь с соседями

Когда приедете на место, обратите внимание на само здание. Если в стенах или фундаменте есть трещины, состояние подъезда удручает и неизвестно, когда здесь делали ремонт в последний раз, от покупки лучше отказаться. Возможно, этот дом скоро признают аварийным. Если повезет, вас расселят в отдельное жилье. Если нет — могут предоставить условия еще хуже.

Оцените состояние мест общего пользования: ванной комнаты, кухни, санузла и коридора. Если там грязно, после вашего заселения ничего не изменится — придется либо терпеть, либо убирать все самостоятельно.

Обязательно смотрите на соседей. Если в общежитиях с ними можно контактировать меньше, в коммуналке вы будете обязательно сталкиваться. Поэтому познакомьтесь с ними еще до принятия решения о покупке. Например, если в соседней комнате живет алкоголик, лучше найти другой вариант — о спокойной жизни можно будет забыть.

Проверьте право собственности, наличие обременений

Все советы юриста включают в себя рекомендацию проверить наличие права собственности сразу, перед заключением предварительного соглашения. Попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН. В ней будет указано:

❓ кто является собственником жилья — продавец, государство или вообще третьи лица;

❓ есть ли у недвижимости другие владельцы, кроме тех, кто проживает в соседних комнатах;

❓ есть ли на жилье обременения, аресты, запреты на осуществление сделок.

Читайте также:  Если сертификат соответствия просрочен

Если комната была приватизирована, в выписке из ЕГРН одним из долевых собственников будет числиться продавец. При этом за ним должна быть закреплена конкретная комната. Если нет, владельцем жилья будет муниципалитет. В этом случае требуйте у продавца сначала приватизировать комнату, а потом уже продавать ее.

Если покупать неприватизированную комнату, не сможете сразу оформить право собственности. А потом могут возникнуть проблемы с приватизацией, и вы потеряете деньги.

Наличие обременений, арестов, запретов — повод отказаться от сделки. Такую комнату можно купить, но оформление будет намного сложней, а само жилье впоследствии может перейти к третьим лицам, например, к банку.

Если продавец предоставляет выписку из ЕГРН на квартиру, в которой он указан как долевой собственник, могут возникнуть проблемы. Он передаст вам не конкретную комнату, а только долю в общей собственности, то есть могут возникнуть проблемы с соседями. А если комната выступает отдельным объектом, все в порядке.

Проверьте дееспособность продавца

Бывают случаи, когда покупатели оформляют право собственности, а потом теряют его, потому что продавец или его родственники заявляют, что он был недееспособным. В случае с продажей комнат такой исход очень распространен.

Чтобы обезопасить себя, попросите продавца предоставить справку о его дееспособности из психдиспансера. Она действует 1 день и может доказать, что продавец полностью осознает свои действия и отвечает за них. Для дополнительной подстраховки можно попросить его взять справку еще раз в день подписания договора купли-продажи: тогда в случае судебных споров недвижимость останется при вас.

Посмотрите, есть ли долги по коммуналке

Когда решаете, стоит ли покупать комнату в коммуналке , обязательно учитывайте наличие долгов по коммунальным услугам. Попросите продавца предоставить справки об отсутствии задолженности из ТСЖ, УК или ЖЭКа. Если долги есть, продавец будет обязан погасить их перед оформлением сделки. Если их нет, все нормально — можете подписывать ДКП.

Если продавец по каким-то причинам не может взять справку, попросите хотя бы квитанции. Посмотрите, сколько было оплачено денег, сравните показания в квитанции с фактическими по счетчику, посмотрите, не числится ли задолженностей.

Получите отказы от собственников

Главное отличие в сделках по покупке комнаты и других типов недвижимости — то, что нужно получать отказы от владельцев других комнат. Дело в том, что они имеют право преимущественной покупки: то есть если захотят, смогут выкупить жилье до вас. Чтобы Росреестр не отклонил сделку, нужно получить отказы всех сособственников от приобретения недвижимости.

Заниматься этим должен продавец. Он должен направить всем соседям уведомление о продаже комнаты, указав ее характеристики и стоимость. Отправлять уведомления можно заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении или относить лично, но тогда нужно будет брать письменные отказы, а еще лучше — нотариально заверять их. На принятие решения сособственникам дается 30 дней: если по истечении этого срока с момента получения письма они никак не реагируют, автоматически засчитывается отказ от права преимущественной покупки, то есть вы можете приобрести комнату.

Если в комнатах проживают не собственники, продавец может попытаться выяснить их фактический адрес и послать письмо по нему. Если сделать это невозможно, то нужно посылать письмо по адресу коммуналки: оно полежит на почте определенное время, и штамп о неполучении будет служить доказательством того, что продавец попытался уведомить остальных владельцев комнат.

Есть два нюанса. Первый: если комнаты находятся в долевой собственности, нужно получать отказы от всех владельцев. Второй: нельзя продавать комнату по цене ниже той, которая была указана в уведомлении. Если продавец решит сделать скидку, ему придется получать отказы повторно.

Подпишите ДКП — договор купли-продажи

Когда отказы от сособственников получены, договоритесь с продавцом о дате подписания ДКП, способе передачи денег и других важных условиях. Назначьте дату похода к нотариусу: сделки купли-продажи комнат обязательно должны быть нотариально заверены.

Нотариус правильно составит договор купли-продажи, заверит его. Продавец должен будет предоставить следующие документы:

🔸 кадастровый паспорт и технический план;

🔸 подтверждение права собственности — свидетельство старого образца или выписку из ЕГРН;

🔸 основание права собственности, например, ДКП с предыдущим владельцем или документы о вступлении в наследство;

🔸 справки из паспортного стола по форме 7 и 9 — в них должно быть указано, кто прописан в комнатах;

🔸 подтверждение отказа соседей от права покупки или их уведомления о предстоящей продаже.

ДКП заключают в трех экземплярах: один остается у продавца, второй у вас, третий нужно отдать в Росреестр.

Оформите право собственности

Чтобы оформить право собственности, возьмите пакет документов, который предоставил вам продавец, и свой паспорт. Оплатите государственную пошлину 2 000 ₽ и приложите к документам квитанцию.

Обратитесь в Росреестр лично, если он принимает граждан в вашем городе, или через ближайшее отделение МФЦ. Напишите заявление на регистрацию права собственности и отдайте документы. Сотрудник выдаст расписку, в которой будет указана дата подготовки бумаг. В назначенную дату сможете забрать обратно документы и получить выписку из ЕГРН, в которой собственником будете числиться уже вы .

Покупка комнаты в общежитии: подводные камни

Как и в других типах сделок, здесь есть свои нюансы. Подводные камни при покупке комнаты в коммунальной квартире или общежитии следующие:

Несовершеннолетние собственники. Если владельцем или одним из собственников другой комнаты выступает несовершеннолетнее лицо, обязательно нужно взять разрешение на продажу в органах опеки. Без этого сделка не пройдет в Росреестре или ее могут оспорить в дальнейшем. Если несовершеннолетних собственников несколько, нужно брать разрешение органов опеки для каждого из них. Также нужно обращаться в опеку, если несовершеннолетнее лицо — долевой собственник комнаты, которую вам продают.

Долги по коммунальным услугам. Если продавец предоставил вместо справки квитанцию, в которой указан только он, возможно, есть долги по остальным комнатам. В этом случае управляющая компания, товарищество собственников жилья или другая форма управления многоквартирным домом может инициировать отключение воды, газа или света — в зависимости от того, по каким ресурсам есть долг. В результате пострадают все жители коммуналки или общежития. Поэтому перед покупкой обязательно удостоверьтесь, что долгов нет.

Читайте также:  Решение суда без участия ответчика

Необходимое согласие супругов. Если одна из комнат была куплена в браке, при этом собственником числится только один супруг, обязательно нужно взять нотариально заверенное согласие на продажу от второго супруга. Без этого сделку могут не провести в Росреестре, или супруг позднее может оспорить ее в суде.

Продажа неприватизированного жилья. Неприватизированное жилье покупать не стоит — об этом мы говорили выше. Но здесь есть один нюанс: комната может быть приватизирована через суд. Позднее второй участник процесса может оспорить судебное решение и вернуть себе право собственности. Например, если продавец получил решение суда, оформил комнату в собственность и сразу продал ее вам, позднее вы можете лишиться недвижимости. Поэтому уточняйте, как именно продавец приватизировал жилье.

Покупка совместной, долевой собственности. Комната может выступать как обособленный объект права, то есть отдельная недвижимость, и как долевая, совместная собственность. В первом случае вы получаете конкретную выделенную комнату, во втором — лишь часть от общего имущества. Чем отличается доля в квартире от комнаты ? Тем, что комната будет вашей личной собственностью, она имеет определенные границы и площадь. А доля — понятие несколько абстрактное: вы будете иметь право проживания, но в случае споров вам могут выделить, например, только часть большой комнаты. То есть лучше покупать выделенную комнату, которая зарегистрирована в Росреестре как отдельный объект недвижимости.

Оставшиеся прописанными люди. Согласно закону, продавец должен выписать всех, кто проживает в комнате, перед продажей. Но бывает, что регистрацию прекращают без участия жильцов, например, если они пропали без вести или отбывают наказание в местах лишения свободы. Если продавец выпишет таких жильцов, они могут восстановить прописку по возвращению и потребовать право на проживание в комнате вместе с вами. Поэтому уточните, не возникнет ли проблем: спросите, оформит ли продавец всем выписанным из комнаты другую регистрацию.

Ответы на дополнительные вопросы

Можно ли купить комнату в ипотеку

Теоретически да. Фактически получить займ на покупку комнаты сложнее по сравнению с квартирой, домом, коттеджем и другими типами недвижимости.

Дело в том, что банки неохотно оформляют ипотеку на комнаты. Во многих кредитных организациях действуют определенные условия: например, дом должен быть построен позднее 1970 года и не иметь деревянных перекрытий. Если дом возведен раньше или имеет деревянные перекрытия, в займе откажут.

Как купить комнату в ипотеку, какие документы нужны и как будет проходить сама процедура, зависит от банка. Обратитесь в выбранную организацию, чтобы получить список нужных бумаг и оценить условия ипотечного кредитования.

Можно ли купить комнату на материнский капитал

Материнский капитал — мера государственной поддержки для семей, которые родили второго или последующих детей. Деньги капитала можно направить в том числе на покупку жилья.

Теоретически можно использовать материнский капитал для покупки комнаты. Но есть важные условия:

🔹 комната должна быть выделена, то есть числиться отдельным объектом недвижимости в Росреестре;

🔹 условия проживания в комнате должны соответствовать требованиям органов опеки;

🔹 если в квартире не выделенные комнаты, а доли, то в результате сделки вы должны будете получить весь объект недвижимости, то есть скупить все доли;

🔹 продавец получит деньги с опозданием, после регистрации вашего права собственности на недвижимость в Росреестре.

Как выделить комнату в квартире для продажи

Мы уже рассказывали, выделенная комната в квартире — что это такое . Если вы решили продать одну из комнат, то можете сделать ее отдельной недвижимостью или продать долю.

Если выделять конкретную комнату, то нужно сначала обратиться в БТИ с запросом о возможности проведения такой процедуры. Специалист приедет, осмотрит недвижимость. Если даст разрешение, нужно будет оформить кадастровый паспорт и технический план на комнату, а затем зарегистрировать ее как отдельный объект недвижимости в Росреестре. Потом можно будет продавать жилье по стандартной процедуре.

Можно сразу продать определенную долю в имуществе, например, ⅓ в трехкомнатной квартире. В этом случае за покупателем не будет закреплена конкретная комната, он будет иметь право пользоваться имуществом вместе с вами. Закрепить комнату можно, если составить порядок пользования и согласовать его с покупателем. Либо выделить комнату по взаимному соглашению сторон так, как мы рассказывали выше.

Можно ли продать комнату в квартире без согласия соседей

Теоретически да. Если соседей слишком много или нет возможности их найти, либо просто продавец не хочет ждать 30 дней, можно найти способ оформить сделку сразу.

Самое распространенное решение — оформить договор дарения. В этом случае собственники остальных комнат никак не могут повлиять на передачу прав. Но есть нюанс: по договору дарения недвижимость передается безвозмездно, то есть без оплаты. Если заплатить за комнату, сделку могут признать ничтожной, то есть совершенной для прикрытия другой сделки, и аннулировать.

Другой возможный вариант — оформление займа с залогом. Сначала вы подписываете с продавцом договор о займе, в качестве залога в котором выступает комната. А потом — добровольное соглашение о передаче комнаты в собственность. Но такую сделку тоже могут аннулировать.

Лучше не искать лазеек в законодательстве, а оформить все по закону. Так у вас гарантированно не будет проблем.

Купить комнату в общежитии или коммуналке сложнее и дольше, чем отдельное жилье. Но если соблюдать инструкцию и проверять необходимые документы, вы легко оформите сделку без проблем в будущем. А если не хотите тратить время на покупку и желаете получить гарантии финансовой безопасности, обратитесь к юристу и риэлтору.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector