Статья 234 гражданского кодекса российской федерации

Статья 234 гражданского кодекса российской федерации

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Комментарий к Ст. 234 ГК РФ

1. Добросовестность является важнейшим и незаменимым атрибутом давностного владения. Всякое осуществление гражданских прав предполагается законодателем как добросовестное (см. п. 2 ст. 6 ГК), однако в отдельных случаях закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК). Примерами таких «пограничных ситуаций» могут служить приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя (п. 2 ст. 46, ст. 302 ГК); изготовление вещи из чужого материала (ст. 220 ГК); владение по давности. Для добросовестности приобретения давностного владения достаточно убежденности субъекта в отсутствии нарушения его поведением прав других лиц на основании аномального положения вещи в хозяйственном пространстве.

2. Определенную дискуссионность имеет вопрос: должен ли давностный владелец сохранять добрую совесть на протяжении всего установленного законом срока или добросовестным должно быть только приобретение имущества? Предложение об исключении признака добросовестности давностного владения из комментируемой статьи содержится, в частности, в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектах федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ. Ее разработчики предлагают также квалифицировать предъявление иска к давностному владельцу по поводу объекта владения (т.е. иска об истребовании недвижимой вещи или иска о признании права собственности на движимую вещь) как обстоятельство, прерывающее давностный срок, а отказ в удовлетворении такого иска — как основание для немедленного возникновения и регистрации права собственности на спорную вещь у давностного владельца.

Представляется, что положения комментируемой статьи не могут быть истолкованы иначе как требующие добросовестности на протяжении всего периода давностного владения. При этом следует считать, что далеко не всякое получение давностным владельцем сведений о чьих-либо претензиях на задавненное имущество будет означать немедленную утрату им добросовестности. Об обоснованности этих претензий давностный владелец должен судить, основываясь на восприятии их правопорядком: если суд откажет в удовлетворении таких требований, добросовестность владельца не может считаться поколебленной, а давностный срок — прервавшимся. Если же суд подтвердит обоснованность таких требований, признав права другого лица на спорное имущество, давностное владение будет прекращено как таковое. Если давностный владелец осведомлен о претензиях на объект владения, не реализованных в иске, то такая осведомленность также не вредит добросовестности, поскольку пассивность собственника в отстаивании своего права может восприниматься давностным владельцем либо как сомнения собственника в безупречности его титула, либо как его незаинтересованность в продолжении владения. Разумеется, сказанное справедливо, только если давностный владелец не препятствует недобросовестным образом предъявлению или удовлетворению иска.

Таким образом, при соответствующей корректировке судебной практики действующая редакция комментируемой статьи, включая требование о добросовестности давностного владения, отнюдь не выглядит как создающая непреодолимые препятствия для ее применения. Предложение рассматривать отказ в удовлетворении иска к давностному владельцу о прекращении его владения как достаточное основание для немедленного возникновения у него права собственности на спорную вещь выглядит чересчур решительным подходом, не учитывающим, что лучший титул в отношении спорной вещи может принадлежать другому лицу, которое по каким-то причинам еще не предъявило соответствующий иск к давностному владельцу. С судьбой этой предлагаемой новеллы связана квалификация предъявления иска в качестве обстоятельства, прерывающего течение давности, — в случае сохранения законодателем действующего порядка возникновения права собственности по давности владения перерыв давностного срока предъявлением не удовлетворенного впоследствии иска категорически недопустим.

3. Добросовестность как конституирующий давностное владение признак предопределяет прочие его характеристики — открытость и владение в виде собственности, а также создает предпосылки для непрерывного проявления всех трех свойств в совокупности. По сути, открытость и видимость собственности в давностном владении являются отдельными аспектами добросовестности. Сокрытие владельцем своего фактического владения от окружающих (если только такой режим хозяйственной эксплуатации вещи не обусловлен спецификой ее свойств) практически всегда свидетельствует по меньшей мере о его неуверенности в безупречности своего поведения. Признание владельцем преимущества чьих-либо претензий на задавненную вещь (например, признание им обязанности регулярно передавать другому лицу плоды и доходы от ее использования) также позволяет усомниться в его добросовестности.

4. В отличие от норм о правилах истечения срока исковой давности комментируемая статья не содержит даже примерного перечня обстоятельств, приостанавливающих или прерывающих приобретательную давность. Можно было бы предположить, что такие понятия законом в принципе не предусмотрены, если бы в п. 1 комментируемой статьи не шла речь о непрерывности давностного срока. По крайней мере представляется невозможным распространять на приобретательную давность правила ст. ст. 202 и 203 ГК РФ по аналогии, кроме, пожалуй, правила о прерывании давности совершением владельцем действий, свидетельствующих о признании им чужого права в отношении спорной вещи. Предъявление иска другим лицом (см. ст. 203 ГК), как уже было сказано, не может рассматриваться как обстоятельство, прерывающее давность, если это не сопровождается утратой давностным владельцем доброй совести (к примеру, когда он начинает противоправно препятствовать постановлению судом справедливого решения по делу). Дореволюционная практика применения норм о приобретательной давности, решая вопрос о ее приостановлении, акцентировала внимание не на поведении давностного владельца, а на наличии объективных обстоятельств (несовершеннолетие, душевная болезнь, пребывание в действующей армии), препятствующих собственнику позаботиться должным образом о своем имуществе, в частности потребовать его отобрания у давностного владельца.

5. Наиболее типичными и бесспорными ситуациями, в которых может быть поставлен вопрос о квалификации владения субъекта как давностного, являются ситуации владения бесхозяйным имуществом, т.е. имуществом, у которого вообще нет собственника либо собственник которого не известен владельцу, а также случаи, когда имущество собственника оказалось у давностного владельца каким-то способом, не противоречащим закону, вне связи с договорными отношениями (например, собственник забыл свою вещь у давностного владельца и не принимал мер к ее истребованию). Эти ситуации объединяет отсутствие конфликта интересов давностного владельца и собственника (или титульного владельца). Если последний не объявится и не предъявит требования о признании за ним права собственности на спорное имущество и об изъятии его из давностного владения, приобретение права собственности на это имущество по давности владения при сохранении соответствующих реквизитов в течение установленного срока будет беспроблемным.

Гораздо сложнее определить судьбу задавненного имущества в тех случаях, когда возникает конфликт интересов либо прогнозируется, в частности когда личность собственника известна давностному владельцу. Применим ли вообще в таких ситуациях институт приобретательной давности? Считаем, что в некоторых ситуациях не только применим, но и является единственным законным механизмом, позволяющим устранить неопределенность в принадлежности спорного имущества, — в частности, когда констатировано несоответствие закону основания, по которому субъект рассчитывал приобрести право собственности, но приобрел лишь фактическое владение. Так, если имущество передано во исполнение ничтожной сделки либо признанной недействительной оспоримой сделки и последствия их недействительности в виде реституции по каким-то причинам не удалось применить, приобрести право на это имущество можно только по давности владения.

В соответствии с позицией ВАС РФ, выраженной в п. 18 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 8), нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Следствием применения такого подхода не может не быть «зависание» в неопределенном состоянии вопроса о правовой принадлежности имущества, которое собственнику не удалось истребовать из незаконного владения, к примеру, по причине пропуска исковой давности. Квалификация владения бывшего договорного владельца как давностного после истечения исковой давности по требованию, которое могло быть обращено к нему собственником, выглядела бы оправданной (для сравнения: российская дореволюционная судебная практика допускала приобретение права собственности по давности владения имуществом, изначально переданным по договору).

6. Давностный владелец вправе защищать свой охраняемый законом интерес в сохранении фактического владения против всякого, кто, подобно ему, не имеет титула в отношении спорной вещи, но в отличие от него не осуществляет добросовестного и открытого владения ею. Вещный иск, предоставленный давностному владельцу, аналогичен, таким образом древнеримскому «публицианову иску», не предоставлявшему владельцу защиту против собственника и лица, чье владение было защищено преторским интердиктом. Подробнее о защите прав владельцев, не являющихся собственниками, см. комментарий к ст. 305 ГК РФ.

Читайте также:  Единые нормы амортизационных отчислений 2018

7. Присоединение срока давностного владения, осуществлявшегося лицом, правопреемником которого является нынешний владелец вещи, допустимо в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства.

8. Правило о начале исчисления приобретательной давности после окончания исковой давности распространяется только на те случаи, когда задавненное имущество могло быть истребовано по виндикационному иску или аналогичным ему искам титульных владельцев. Из этого следует, что срок давностного владения вещью, перешедшей по недействительной сделке, должен исчисляться с момента передачи вещи, по крайней мере в тех ситуациях, когда недействительность сделки не была обусловлена виновным поведением владельца.

9. Статья 11 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» придала ст. 234 ГК РФ обратную силу. В то же время судебная практика, в том числе практика Верховного Суда РФ, склонилась к ограничительному толкованию этого правила, категорически отказываясь исчислять сроки приобретательной давности в период, предшествовавший 1 января 1991 г. — дате, с которой вступил в силу Закон РСФСР «О собственности», мотивируя это тем, что только с принятием этого нормативного акта впервые после 1917 г. в российском законодательстве вновь появился институт приобретательной давности как таковой. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 8 обращено внимание нижестоящих судов на то, что до 1 июля 1990 г. в России действовал установленный в ст. 90 ГК 1964 г. принцип неограниченной виндикации государственного имущества, что, с точки зрения ВАС РФ, может быть рассмотрено как обстоятельство, исключающее исчисление давностных сроков до указанной даты, по крайней мере в отношении имущества, тяготевшего к государственному фонду. Аналогичная позиция изложена в п. 5 информационного письма ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Комментарий к статье 234 Гражданского Кодекса РФ

1. К числу первоначальных оснований приобретения права собственности следует также отнести приобретательную давность, т.е. срок владения вещью, по истечении которого приобретается право собственности (ст. 234 ГК). Запоминающаяся характеристика приобретательной давности (usucapio) давалась дореволюционными цивилистами: "Безмолвие и бездеятельность управомоченного субъекта, допускающего явное нарушение своего правомочия, толкуется законом как отказ от него. Давнишний, явный и яркий факт торжествует над поблекшим правом" (Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 123).

В советский период в гражданском законодательстве институт приобретательной давности закреплен не был, хотя потребность в нем отмечалась многими авторами. Положения о приобретательной давности вновь появились в российском законодательстве лишь в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР", ныне уже утратившем силу в связи со вступлением в силу части первой ГК.

2. Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено не только на бесхозяйное имущество, но и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (п. 17 Постановления ВАС N 8). В частности, в этом порядке может быть приобретено право собственности на объекты, находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Тем более нахождение вещи в частной собственности не является препятствием для ее приобретения в силу комментируемой статьи.

3. Понятие "лицо" имеет в комментируемой статье иное содержание, чем одноименная категория, употребленная в названии подразд. 2 разд. I ГК. Там оно охватывает в числе прочего Российскую Федерацию, субъекты РФ и муниципальные образования. Комментируемая статья специально разъясняет, что под лицом имеются в виду только граждане и юридические лица. Тем самым Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования лишены способности становиться субъектами права собственности посредством приобретательной давности. По основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности.

Иного мнения придерживается Ю.К. Толстой: "Приобрести право собственности по давности владения может как физическое, так и юридическое лицо, а также Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование" (Гражданское право: Учеб. В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 6-е изд. М., 2006. С. 426). Аргументация этого тезиса состоит, видимо, в ссылке на п. 2 ст. 124 ГК, согласно которому к Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Такая точка зрения имеет под собой основания, однако, на наш взгляд, все же правильнее полагать, что прямое указание в комментируемой статье граждан и юридических лиц наряду с термином "лицо" скорее похоже на квалифицированное умолчание законодателя относительно прочих субъектов гражданского права.

4. Объекты приобретательной давности определены как недвижимое и иное имущество. Следует, однако, учитывать, что приобретение права собственности по давности владения в отношении объектов, изъятых из оборота, невозможно и разрешается только с соблюдением установленных законом ограничений — на объекты, оборотоспособность которых ограничена (см. коммент. к ст. 129 ГК).

5. Комментируемая статья признает приобретательную давность при наличии ряда условий (реквизитов), причем каждое из них необходимо и несоблюдение (отсутствие) хотя бы одного из них исключает возможность перехода права собственности по приобретательной давности.

Во-первых, владение должно быть добросовестным. Добросовестность означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения.

Случаями недопустимого заблуждения, в частности, являются:
1) если владелец заведомо понимает, что ему передается вещь, но без права собственности на нее. Так, ни арендатор, ни хранитель, ни субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, ни работники юридического лица — собственника никогда не приобретут право собственности по ст. 234 ГК, потому что в момент поступления вещи к ним во владение знали, что не являются ее собственниками (п. 18 Постановления ВАС N 8);
2) если незаконность заблуждения вытекает непосредственно из закона (старый принцип: незнание закона не освобождает от неблагоприятных последствий); отсюда — заблуждение может касаться только фактических обстоятельств (например, незнание факта наложения ареста на вещь). Например, может возникнуть вопрос о добросовестности завладения вещью лицом, обнаружившим бесхозяйное движимое имущество, но не совершившим необходимых в порядке ст. 227 ГК действий (сообщение в милицию или органы местного самоуправления). Если лицо оставит вещь у себя и будет владеть ею как своей собственной, оно не приобретает по истечении указанных в комментируемой статье сроков право собственности, так как при приобретении вещи во владение были нарушены императивные нормы ГК, незнание которых не делает владельца добросовестным;
3) если сведения о фактах, препятствующих отчуждению недвижимой вещи, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) если владелец проявляет явную неосмотрительность или легкомысленность при передаче ему вещи (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 234 ГК).

Кроме того, добросовестность владения исключается, когда владелец является либо похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли собственника. Так, в судебной практике отмечается, что самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленное судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании комментируемой статьи — в порядке приобретательной давности (см. Определение КС "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хохловой Галины Владимировны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации" (СПС "
До вступления в силу нового ЖК закрепленные настоящей статьей правила в полной мере и без каких-либо изъятий распространялись на бывших членов семьи собственника жилого помещения (иное мнение см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд. М., 2002. С. 632). Собственно говоря, положения комментируемой статьи и применялись на практике в основном тогда, когда семья в качестве общности людей, связанных не только родственными, но и личными доверительными узами, прекращала свое существование, ибо до этого момента проблем, как правило, не возникает.

Читайте также:  Сосед сдает квартиру мигрантам

С 1 марта 2005 г. положение бывших членов семьи собственника жилого помещения существенно изменилось. Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи.

2. Право пользования жилым помещением членов семьи его собственника в доктрине гражданского права нередко относят к правам вещного типа, хотя они и не указаны в качестве таковых в ст. 216 ГК. Однако поскольку перечень вещных прав не является исчерпывающим, а признаки самих вещных прав достаточно неопределенны, с подобной квалификацией можно согласиться. Действительно, указанное право отвечает большинству требований, обычно предъявляемых к вещным правам. Подтверждает это и само название гл. 18 ГК, в котором наряду с правом собственности упоминаются "другие вещные права на жилые помещения".

Однако в связи с изменениями, произошедшими в жилищном законодательстве с 1 марта 2005 г., вещный характер данного права утрачивается в случае прекращения семейных отношений его обладателя с собственником жилого помещения.

3. Наделение членов семьи собственника особым правом пользования жилым помещением сопровождается возложением на них солидарной с собственником ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (абз. 2 п. 1 ст. 292). Данная норма касается в первую очередь оплаты коммунальных услуг и обязанностей по содержанию жилого помещения. Такое решение вопроса, которое представляется вполне справедливым, по смыслу закона рассчитано на случай, когда собственник и члены его семьи совместно, на равных началах пользуются жилым помещением.

Если же при вселении лица в жилое помещение в качестве члена семьи либо в последующем была достигнута договоренность, согласно которой данное лицо приобрело право на пользование только частью жилого помещения (например, конкретной комнатой), возложение на него соответствующих обязанностей возможно лишь в части, соразмерной его правам.

Более точно аналогичное правило сформулировано п. 3 ст. 31 ЖК, содержащим указание на возможность достижения собственником жилого помещения и членами его семьи соглашения об ином характере ответственности по обязательствам из пользования жилым помещением.

4. Пункт 2 ст. 292 в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.

С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение. Данное новшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве.

По неясным причинам п. 2 ст. 292 связывает рассматриваемое право не со всяким жилым помещением, а лишь с жилым домом и квартирой. Объяснить, почему оно не действует в отношении комнат, не представляется возможным. На наш взгляд, это техническая ошибка разработчиков проекта ГК, которая нуждается в исправлении. До этого момента п. 2 ст. 292 следует толковать расширительно.

5. Согласно п. 3 ст. 292 право пользования жилым помещением защищается против всех и каждого, включая самого собственника. Такого рода защиту принято называть абсолютной. Практическая значимость данной нормы состоит в числе прочего в том, что члены семьи собственника жилого помещения могут защищать свои права и законные интересы в отношении жилого помещения даже тогда, когда сам собственник по тем или иным причинам этого не делает.

6. Пункт 4 ст. 292 устанавливает императивное требование о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают лица, интересы которых нуждаются в повышенной правовой охране. Это уже третья по счету (и вряд ли последняя) редакция комментируемого пункта: первоначально законодатель относил к числу таких лиц всех несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения; согласно ФЗ от 15 мая 2001 г. к ним добавились недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника; в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. необходимо получать согласие органа опеки и попечительства во всех случаях, когда в помещении проживают лица, находящиеся под опекой и попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения.

Таким образом, налицо поиск законодателем наиболее оптимальной нормы, которая бы, с одной стороны, обеспечивала должную охрану жилищных интересов наименее защищенных членов семьи, а с другой — не создавала почвы для волокиты при совершении сделок с жильем и не давала излишних поводов для оспаривания таких сделок. Хотя вариант нормы, закрепленной ФЗ от 30 декабря 2004 г., в большей степени, чем предшествующие варианты, соответствует этим целям, его едва ли можно признать идеальным.

7. Прежде всего, правило п. 4 ст. 292 по-прежнему сформулировано не достаточно четко. Его действительный смысл состоит в том, что согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда за соответствующими лицами признается право пользования жилым помещением независимо от того, проживают они в нем или нет. Кроме того, под лицами, находящимися под попечительством, по смыслу нормы понимаются лишь несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, но отнюдь не ограниченно дееспособные граждане, поскольку ограничение дееспособности преследует совсем иные цели (см. ст. 30 ГК и коммент. к ней). Наконец, излишней является оговорка о том, что согласие органа опеки и попечительства необходимо, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных в п. 4 ст. 292 лиц, так как это происходит при любом отчуждении жилого помещения.

8. Из новой редакции комментируемого пункта следует, что согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется получать в двух случаях. Во-первых, это необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Поскольку опека и попечительство устанавливаются в особом порядке в предусмотренных законом случаях (см. ст. ст. 31 — 35 ГК), простое наличие в составе семьи собственника жилого помещения несовершеннолетних граждан в настоящее время не является основанием для согласования отчуждения жилого помещения с органом опеки и попечительства.

Во-вторых, согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства. Понятие "дети, оставшиеся без попечения родителей", раскрывается в ст. 121 СК РФ, а также в ст. 1 ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880; 1998. N 7. Ст. 788; 2000. N 33. Ст. 3348; 2002. N 15. Ст. 1375; 2003. N 2. Ст. 160). См. также коммент. к ст. 32 ГК. Указание закона на то, что о факте оставления детей без родительского попечения должно быть известно органу опеки и попечительства, следует понимать в единстве с требованиями закона, обязывающими должностных лиц и граждан, располагающими сведениями о таких детях, незамедлительно сообщать об этом органам опеки и попечительства (п. 1 ст. 122 СК), а также обязанностями самих органов опеки и попечительства выявлять и вести учет таких детей (п. 1 ст. 121 СК).

В случае отчуждения жилого помещения с нарушением данного запрета соответствующая сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК).

Одним из оснований получить недвижимость в собственность при долговременном владении им является приобретательная давность.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Несмотря на то, что процедура определения факта давности обладания недвижимостью кажется простой, но она содержит в себе множество особенностей и препятствий.

Что это такое?

Согласно пункту 1 ст.234 ГК РФ приобретательной давностью является пользование физическим или юридическим лицом недвижимостью, не находящейся в собственности, но используемой по назначению, т.е. используемой добросовестно, открыто и долговременно как собственной на протяжении 15 лет, а в иных случаях — более 5-ти лет.

Нормативное регулирование

На основании пунктов 1-4 статьи 234 Гражданского кодекса можно сделать выводы, что лица (как физические, так и юридические) имеют возможность зарегистрировать имущественное право на недвижимые объекты, не принадлежащие им, но используемые ими добросовестно, и открыто на протяжении промежутка времени, превышающего 15-ти летний срок.

Важно! Право на собственность появляется только после регистрации недвижимости в Россреестре лицом, заявившим право приобретательной давности посредством судебного решения.

Используя такой порядок, появляется возможность заявить права на следующие объекты:

  • на недвижимость, которая является бесхозяйственной;
  • на жилое помещение, не востребованным собственником.

Как правило, такое оформление собственности характерно для не переоформленного законным способом договорного и наследственного права.

Помните! Права на защиту своего владения против иных лиц в силу приобретательной давности владелец получает еще до наступления права собственности.

Такие права ему дает возможность подачи исковых требований в части вещных прав (виндикация).

Читайте также:  Замена телефона по гарантии на новый

Условия применения

Для получения в собственность долговременно используемого чужого либо бесхозного недвижимого имущества, помимо законодательно указанных сроков, необходимо дополнительное соблюдение еще некоторых нюансов, связанных с данной процедурой.

А именно:

  • Использовать объекты недвижимости добросовестно — это означает, что владелец не владеет сведениями (на добровольной основе) для пользования объектом на незаконных основаниях. Необходимо, чтобы недвижимый объект был получен владельцем легитимно, что подразумевает под собой факт передачи бывшим владельцем новому по собственной воле.
  • Не скрывать факт пользования объектом (пользоваться открыто). К примеру, информация об использовании жилым помещением известно коммунальным службам, управляющей компании, соседям. При этом необязательно «кричать во всеуслышанье», что вы владеете этим объектом, достаточно не утаивать данную информацию. Это также не влияет на факт сдачи объекта в аренду третьим лицам.
  • Сроки длительности пользования не должны быть менее 15 лет, а в иных случаях не менее 5 лет. Непрерывностью пятнадцатилетнего срока считается период, когда пользованием объектом не прекращалось ни на один день в течение 15-ти лет (тоже касается и 5-ти летнего срока).

Если владелец пользовался недвижимостью по договорным соглашениям в части аренды, найма или безвозмездного пользования, но по каким-то причинам прекратил такое пользование (закончилось действие договорных соглашений) и продолжал добросовестно им пользоваться безосновательно, то вероятность оформления приобретательной давности за ним остается.

Важно! Действия, обеспечивающие сохранность недвижимого имущества не могут подтверждать попытку сокрытия факта пользования данным объектом.

Непрерывным сроком владения считается постоянное нахождение объекта в пользовании владельцем.

Имеется ввиду, что на протяжении всего срока приобретательной давности объект из пользования не выбывал.

Исключением являются случаи, когда недвижимость была незаконно изъята – кража.

Когда не применяется?

При детальном рассмотрении законодательных норм и учитывая судебную практику можно сделать выводы, в каких случаях такая давность не применима.

Рассмотрим некоторые из них:

  • легализация самовольных построек (получение в собственность таких построек допустимо лишь в случаях, регламентируемых ст.222 ГК РФ);
  • оформление имущества, к примеру, в процессе приватизации (и иных подобных случаях);
  • самовольное присвоение недвижимого имущества.

Отметим, что позитивное решение судебных органов, устанавливающих право владения заявителя данное ему приобретательной давностью, минимально.

Это обусловлено тем, что срок владения должен быть не ниже установленного законом и сложностью доказывания данного факта.

Возможные альтернативы

Не каждый гражданин нашей многомиллионной страны готов ждать истечения установленного законом срока для подачи искового заявления в судебную инстанцию.

Существуют несколько способов упростить такую процедуру:

  • Можно самостоятельно попытаться выйти на законного собственника и заключить с ним законную сделку по передаче имущества.
  • В случаях, когда владелец неизвестен и имущество признано бесхозным, то лучшим вариантом будет налаживание отношений с местными регистрационными органами (Россреестр или Кадастровой палатой). Это может поспособствовать приобретению объекта в порядке, удовлетворяющем обе стороны.
  • В случае оформления муниципальной квартиры (социальный наем) лучшей альтернативой будет приватизация жилья.

Как оформить дом на даче по дачной амнистии? Читайте здесь.

Приобретательная давность в 2019 году

При детальном рассмотрении пункт 4 статьи 234 Гражданского кодекса, можно трактовать так: если бывший хозяин не предъявляет свои права на недвижимое имущество по истечении 3-х летнего срока, срок приобретательной давности начинает исчисляться с момента окончания исковой давности (3 года).

На земельный участок

В судебной практике есть вынесенные решения, указывающие на то, что пользователь имущества имеет право подать иск на признание права собственности не только на жилое недвижимое имущество, но и на земельный участок, на котором расположено строение.

На иное недвижимое имущество

Приобретательная давность в случае самовольной постройки и иных подобных объектов действует при условии соблюдения владельцем права собственности на земельный участок и всех требований СНИПа.

При этом отсутствие соблюдения таких требований не является основанием для отказа в признании объекта недвижимого имущества надлежащей собственностью.

На квартиру

Как говорилось выше, сроки, рассматриваемые при оформлении приобретательной давности, не распространяются на пользование имуществом по договорному соглашению в части арендных обязательств либо социального найма, только по истечении такого права и пользования имущества без основания. Поэтому получение прав собственности на жилой объект можно попробовать реализовать другим способом.

В число таких сделок входит и покупка квартиры у добросовестного собственника либо приватизация жилья на законных основаниях (это то, что касается муниципального жилья).

На гараж

При оформлении гаража по приобретательной давности в первую очередь необходимо учитывать тот факт, что земельный участок под такой постройкой должен быть оформлен подобающим образом.

В противном случае такая постройка может быть признана ничтожной (недействительной либо незаконной).

Как получить сертификат на жилье многодетной семье? Читайте здесь.

Какие документы надо собрать для приватизации квартиры? Узнайте тут.

На долю в доме

Основываясь на судебной практике можно сделать выводы, что лицо владеющее собственностью, может обладать им как полностью, так и долей в нем, но только при условии, что оно имело информацию о том, кто являлся настоящим владельцем.

К примеру, дочь знала, что мать обладала ½ квартиры общей долевой собственности с умершим отцом, вследствие чего сама дочь стала владелицей всей квартиры и пользовалась собственностью добросовестно, открыто и непрерывно на протяжении 15 лет.

На движимое имущество

Что же касается движимого имущества, то в этой части права люди все чаще становятся жертвами мошенников.

В частности, владелец автомобиля до определенного момента ездит на машине, даже не подозревая, что она в угоне либо находится под арестом (является спорным объектом). В таком случае отстаивать свои права придется исключительно в судебном порядке.

На автомобиль

Согласно 234 статье Гражданского кодекса владение движимым имуществом не менее 5-ти лет предполагает под собой право обладания движимым имуществом на основании приобретательной давности.

В данной ситуации есть один немаловажный нюанс – владеть автомобилем необходимо не на основании договорного соглашения об аренде или лизинге, а на основании Генеральной доверенности (или иных правах собственности).

На такие отношения не распространяется приобретательная давность.

Пример:

Была оформлена устная сделка о купли-продажи авто. Расчет предполагался в самом ближайшем будущем, но по каким-то не зависящим от сторон основаниям он не состоялся. В данном случае новый владелец имеет право подать иск в судебную инстанцию и может добиться признания права собственности на автомобиль.

Сроки

Общепризнанный срок приобретательной давности регламентирован Гражданским кодексом и составляет не менее 15-ти лет. Эта формулировка не умаляет понятия, с какого времени начинается данный отсчет.

Но опираясь на пункт 4 статьи 234 можно сказать однозначно, что срок приобретательной давности начинает свое исчисление с момента окончания срока общей исковой давности (3 года).

Исходя из этого, можно сделать выводы, что если истинный владелец в течение 3-х лет никак не проявил свои требования на право владения имуществом, то для оформления приобретательной давности потребуется еще как минимум 15 лет.

Порядок признания права собственности

Приобретение права собственности в силу приобретательной давности можно в априори только через судебную инстанцию. А именно, нынешний (давностный) владелец обязан обратиться с исковыми требованиями к бывшему владельцу.

Как доказать и оформить?

На заявителя возлагается обязанность по предоставлению доказательств по всем факторам для подтверждения соблюдения условий приобретательной давности, а именно:

  • при длительном проживании подтвердить документально факт предоставления и оплаты коммунальных услуг;
  • договорное соглашение на предоставление охранных услуг на недвижимое имущество;
  • показания свидетелей (соседей, родственников и т.д.);
  • квитанции (чеки), подтверждающие на протяжении нескольких лет ремонтные работы по объекту недвижимости;
  • уплата налоговых исчислений (на землю, дом, автомобиль);
  • договорные соглашения в части передачи объекта в аренду либо другого вида владения третьим лицам.

Далее необходимо обоснование причинного права, в силу которого заявитель смог пользоваться недвижимым (движимым) имуществом на основании приобретательной давности (сроки также необходимо доказать).

Судебное решение, вынесенное в пользу владельца, заявившего право на приобретательную давность, и есть правоустанавливающий документ, в отсутствии которого зарегистрировать собственность посредством Россреестра невозможно.

Бывает ли без суда?

Факт, доказывающий приобретательную давность, необходимо устанавливать и доказывать исключительно посредством судебной инстанции.

Если есть обязательные наследники

Наличие обязательных наследников может играть не последнюю роль в оформлении собственности по приобретательной давности, а именно лица, оформившего правоприемность имущества бывшего собственника (каждый пропорционально своей доле), могут иметь право на спорное имущество.

В случае отсутствия данных наследников (всех очередей) правопреемником может стать государственный орган (либо само государство).

Если есть собственник

В ситуации, когда обозначен собственник имущества, он будет являться ответчиком по делу.

Для предварительных полноценных данных о собственнике необходимо сделать запрос в Россреестр, где можно получить полные данные о нем.

Куда подавать иск?

Исковое требование необходимо подавать по месту регистрации самого недвижимого (движимого) имущества, т.е. если имущество зарегистрировано в одном населенном пункте, а вы проживаете в другом, то иск необходимо подать в ту судебную инстанцию, по адресу которой зарегистрировано само имущество.

Как составить исковое заявление (пример)?

Само исковое требование о признании права владения собственностью по приобретательной давности практически ничем не отличается от других исков.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector