Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Дата размещения статьи: 11.07.2014

Подавляющее большинство видов деятельности, которые осуществляют плательщики ЕНВД, требует наличия помещений для размещения магазинов, объектов организации общественного питания, офисов, складов. Если "вмененщик" не относится к категории счастливчиков, владеющих необходимыми нежилыми помещениями, он вынужден их арендовать. Как показывают многочисленные опросы плательщиков ЕНВД, именно затраты на аренду помещений являются самой значительной статьей их расходов. Поэтому желание сэкономить на аренде вполне естественно.
Пожалуй, единственный в данном случае способ экономии – арендовать объект, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Как правило, это обходится дешевле, чем аренда аналогичных объектов у граждан или коммерческих организаций, хотя и из этого правила становится все больше исключений. Поэтому, прежде чем попытаться заключить договор аренды государственного или муниципального имущества, нужно, как говорится, сравнить цены. Это поможет сэкономить массу времени. Ведь процедура заключения договоров аренды весьма трудоемка и проходить ее без гарантии получения экономической выгоды не представляется целесообразным.
В настоящей статье приведены основные положения законодательства, регламентирующего аренду государственного и муниципального имущества, а также рассмотрены некоторые нюансы аренды такого имущества.

Что такое государственное и муниципальное имущество?

Статьей 214 ГК РФ определено, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее субъектам РФ (собственность субъекта РФ). Имущество, принадлежащее на праве собственности городским, сельским поселениям и другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (ст. 215 ГК РФ).
Находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество закрепляется за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями (п. 4 ст. 214, п. 3 ст. 215 ГК РФ). То имущество, которое не закреплено за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, входит в состав государственной казны РФ, казны субъекта РФ или муниципального образования.
Чтобы узнать о возможности аренды того или иного здания или помещения, плательщику ЕНВД следует обратиться:
– в государственное (муниципальное) предприятие или учреждение, за которым оно закреплено;
– в органы государственной или муниципальной власти, которые осуществляют управление имуществом, не закрепленным за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями.

К сведению. Как правило, перечни свободных нежилых помещений и зданий, предназначенных для сдачи в аренду, размещаются на официальных сайтах региональных и муниципальных структур, ответственных за управление имуществом (региональные министерства по управлению государственным имуществом, комитеты по управлению муниципальным имуществом и т.п.). Если на сайтах данная информация отсутствует, то за ее получением придется обращаться в соответствующий орган. Информацию можно получить при личном обращении или написав заявление. Порядок предоставления услуги по получению информации устанавливается на уровне субъекта или муниципального образования. В любом случае услуга предоставляется бесплатно.

Особенности заключения договоров аренды

В соответствии с п. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Пунктом 3 данной статьи предусмотрено применение такого же порядка заключения договоров аренды в отношении:
– недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
– недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
– имущества, принадлежащего на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
——————————–
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (далее – Правила) утверждены Приказом ФАС России N 67 . Этим же документом утвержден перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса. Органы власти субъектов РФ и муниципальных образований разработали и утвердили административные регламенты предоставления услуг по передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ и муниципальных образований . С данными документами можно ознакомиться на сайтах органов власти, уполномоченных распоряжаться имуществом субъектов РФ и муниципальных образований (региональные министерства государственного имущества, комитеты по управлению муниципальным имуществом и т.д.), или в разделе "Региональное законодательство" справочно-информационных систем.
——————————–
Приказ ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов. ".
Постановление Правительства РФ от 16.05.2011 N 373 "О разработке и утверждении административных регламентов исполнения государственных функций и административных регламентов предоставления государственных услуг".

Обратите внимание! В силу п. 6 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ вся информация о проведении конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, должна размещаться в Интернете. Официальным сайтом для размещения информации о конкурсах и аукционах является сайт www.torgi.gov.ru, за ведение которого отвечает Минэкономразвития.
——————————–
Постановление Правительства РФ от 10.09.2012 N 909 "Об определении официального сайта РФ в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ".

Следует отметить, что в пп. 1 – 16 п. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ поименованы случаи, когда договоры аренды государственного и муниципального имущества могут заключаться без проведения конкурсов и аукционов. По мнению автора, к "вмененщикам" применимы только некоторые из них, а именно заключение договора аренды:
– в порядке, установленном гл. 5 Закона N 135-ФЗ, регламентирующей предоставление государственных и муниципальных преференций;
– в рамках выполнения государственного (муниципального) контракта, заключенного по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом N 44-ФЗ , если использование исполнителем имущества (зданий, помещений) было предусмотрено конкурсной документацией (при этом срок аренды имущества не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта);
– на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (при этом заключение договоров с одним лицом на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
——————————–
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

Кроме того, при выполнении ряда условий, перечисленных в п. п. 9, 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, без проведения конкурсов и аукционов могут пролонгироваться действовавшие договоры аренды государственного и муниципального имущества.

В чем отличие конкурса от аукциона?

Участники конкурса подают заявки в закрытом виде – в конвертах. Таким образом, заявки скрыты от конкурентов и доступны лишь конкурсной комиссии. Цель кандидатов – представить конкурсной комиссии наиболее выгодные условия исполнения договора. В идеале договор должен заключаться с тем лицом, которое предложило лучшие условия исполнения договора. Аукцион, в свою очередь, это состязание участников торгов только по одному критерию (цене). Аукцион отличается от конкурса возможностью участников изменять поданное предложение. Участники аукциона могут изменять свои предложения, предлагая более выгодные условия, чем их конкуренты. Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона, на "шаг аукциона". Он устанавливается в размере 5% от начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды

В Правилах детальным образом расписана вся процедура проведения конкурсов и аукционов, начиная с создания комиссий и заканчивая заключением договоров по результатам конкурса или аукциона. Мы остановимся лишь на основных моментах их проведения.
Пунктом 2 Правил определено, что конкурсы являются открытыми по составу участников, а аукционы – по составу участников и форме подачи предложений.
Заключение договоров путем проведения торгов в форме конкурса возможно исключительно в отношении видов имущества , перечень которых утверждает ФАС (п. 3 Правил).
——————————–
Перечень данного имущества приведен в Приложении 2 к Приказу ФАС России N 67.

В зависимости от того, в чьем ведении находится имущество, в качестве организаторов конкурсов и аукционов могут выступать федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления либо уполномоченный собственником обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение) или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (п. 4 Правил).

К сведению. Организатор конкурса или аукциона вправе привлечь на основе договора юридическое лицо для осуществления функций по организации и проведению конкурсов (аукционов).

Читайте также:  Как удалить фото из интернета полностью

Непосредственно для проведения конкурса или аукциона создается конкурсная или аукционная комиссия (п. п. 8, 13, 14 Правил). В обязанности конкурсной комиссии входит: вскрытие конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытие доступа к заявкам, поданным в электронном виде; определение участников конкурса; рассмотрение, оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе; определение победителя; ведение протокола вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к заявкам, поданным в электронном виде, протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе, протокола оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе, протокола об отказе от заключения договора. К функциям аукционной комиссии относятся: рассмотрение заявок на участие в аукционе и отбор участников аукциона, ведение протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, протокола аукциона, протокола об отказе от заключения договора.
Участниками конкурсов и аукционов могут быть любые организации, физические лица и индивидуальные предприниматели, претендующие на заключение договора и соответствующие требованиям, установленным законодательством РФ для таких участников (п. п. 17, 18 Правил).
Победителем конкурса признается участник, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке которого присвоен первый номер (п. 86 Правил).
Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора (п. 142 Правил).
Именно с победителями конкурса (аукциона) впоследствии и заключается договор аренды (п. п. 92 – 100, 150 Правил).

Особенности аренды имущества "вмененщиками"

По факту подавляющее большинство плательщиков ЕНВД являются субъектами малого и среднего предпринимательства, так как отвечают критериям, поименованным в ст. 4 Закона N 209-ФЗ и Постановлении Правительства РФ N 101 .
——————————–
Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Постановление Правительства РФ от 09.02.2013 N 101 "О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства".

Статья 18 Закона N 209-ФЗ предусматривает возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в виде передачи им во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества (земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений и т.д.) на возмездной, безвозмездной основе или на льготных условиях. В соответствии с п. 4 ст. 4 данного Закона федеральные и региональные органы исполнительной власти, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.
Имущество, включенное в данные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (бизнес-инкубаторы).
Перечни должны в обязательном порядке публиковаться в средствах массовой информации, а также размещаться в Интернете на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления. К примеру, Перечни федерального имущества, предназначенного для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждены Распоряжением Росимущества N 184-р и размещены на официальном сайте Росимущества www.rosim.ru.
——————————–
Распоряжение Росимущества от 22.02.2011 N 184-р "Об утверждении перечней недвижимого федерального имущества для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства".

Срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, включенного в перечни, должен составлять не менее пяти лет. Срок договора может быть уменьшен на основании поданного до заключения такого договора заявления лица, приобретающего права владения и (или) пользования. Максимальный срок предоставления бизнес-инкубаторами имущества в аренду (субаренду) субъектам малого и среднего предпринимательства не должен превышать три года (п. 4.3 ст. 18 Закона N 209-ФЗ).

Исполнение обязанностей налогового агента по НДС

При аренде государственного или муниципального имущества у органов государственной власти и управления и (или) органов местного самоуправления "вмененщик" должен исполнять обязанности налогового агента по НДС. Налоговые агенты – арендаторы обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. При этом налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога отдельно по каждому арендованному объекту имущества (п. 3 ст. 161 НК РФ) (Письма Минфина России от 03.09.2012 N 03-07-11/344, от 10.08.2012 N 03-07-11/279, от 05.10.2011 N 03-07-14/96, УФНС России по г. Москве от 14.12.2011 N 16-15/121104).
Арендатор-"вмененщик" должен составить счет-фактуру в срок не позднее пяти календарных дней со дня оплаты аренды (п. п. 1, 3 ст. 168 НК РФ, Письмо ФНС России от 12.08.2009 N ШС-22-3/634@). Декларацию по НДС необходимо представить не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 ст. 174 НК РФ).
Важный момент: если в качестве арендодателя выступает балансодержатель имущества (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления или казенным учреждениям, то обязанностей налогового агента у плательщика ЕНВД не возникает. В данном случае сумма арендной платы, включая НДС, перечисляется арендодателю-балансодержателю, который самостоятельно платит НДС в бюджет (Письма Минфина России от 28.12.2012 N 03-07-14/121, от 23.07.2012 N 03-07-15/87, от 10.05.2012 N 03-07-11/140, от 23.08.2010 N 03-07-11/360, от 23.06.2010 N 03-07-11/266).
Аналогичного мнения придерживаются и судебные органы (Постановления ФАС ВВО от 11.03.2012 N А43-7468/2011, ФАС МО от 20.08.2010 N КА-А40/9354-10-П-2).

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Управление федеральной собственностью, в соответствии со ст. 114 Конституции РФ, осуществляет Правительство РФ, которое делегировало право сдачи федерального имущества в аренду Минимуществу России и его территориальным агентствам. Например, на территории Москвы эти полномочия до недавнего времени осуществляло территориальное управление Минимущества России – Агентство федерального имущества по г. Москва.

В соответствии с Указом Президента РФ от 09 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», Правительство РФ Постановлением от 08 апреля 2004 г. № 200 передало Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом функции упраздненного Министерства имущественных отношений РФ. Установлено, что Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений. Оно находится в ведении Министерства экономического развития и торговли РФ.

В договоре аренды помимо размера арендной платы, срока ее внесения и порядка перечисления указываются обязанности и ответственность сторон, включая размер и порядок перечисления неустоек и штрафов за неисполнение сторонами обязательств, пени за несвоевременное внесение арендной платы и другие условия. Если в договоре отсутствует описание объекта аренды, а также если стороны не согласовали размер арендной платы, то такой договор считается незаключенным (ст. 607, 654 ГК РФ).

К сторонам договора установлены общие требования по содержанию арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ). По общему правилу арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель же обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Предусмотрены также возможности проведения капитального ремонта арендатором при нарушении арендодателем этой обязанности и взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы.

Все вышесказанное распространяется и на договор аренды федерального недвижимого имущества. Как правило, в нем также предусматривается обязанность арендатора оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги по отдельным договорам.

В 2002 г. Минимуществом России разработаны примерные формы типовых договоров аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Москвы. В них арендаторам дополнительно вменяется обязанность принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, проводимом арендодателем пропорционально площади занимаемых помещений. Необходимость в капитальном ремонте определяется согласно техническому заключению, составляемому организацией, имеющей соответствующую лицензию. При этом возможность снижения арендной платы на величину расходов арендатора при долевом участии в капремонте не предусматривается.

Договор субаредны

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временноепользование.

Договор аренды является:
1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды;
2) возмездным;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Читайте также:  Институт оканчивают или заканчивают

Арендодатель– собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор– это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предмет договора– любая телесная непо требляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Форма договора:
1) простая письменная (для договоров аренды:
а) на срок более года;
б) одной стороной которых является юридическое лицо);
2) подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом).

Существенным условием договора аренды является его предмет.

64. договор об аренде отдельных видов имущества
В ст. 632—649 ГК РФ содержатся нормы, регулирующие две разновидности аренды транспортных средств: с предоставлением арендодателем экипажа (чартер) и без такового (бербоут).
Аренда транспортных средств не предусматривает обязательство арендодателя отдавать преимущество арендатору, при прочих равных условиях, на заключение договора на новый срок.
Договоры на аренду транспортных средств, относящихся к недвижимости (суда, авиалайнеры и т.д.), не подлежат обязательной регистрации.
При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель обязан осуществлять сам за свой счет его техническое обслуживание, ремонт, страхование и обычно страхование ущерба, который может быть нанесен его эксплуатацией.
При аренде транспортного средства без экипажа арендатор обязан осуществлять его техническое обслуживание, включая капитальные ремонты, нести все расходы на его эксплуатацию и содержание, страхование, включая страхование ответственности перед третьими лицами. Однако стороны могут договориться о другом распределении обязательств. Арендаторы имеют право без получения согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором, сдавать объект в субаренду и заключать с третьими лицами договоры об оказании транспортных услуг.
Если вследствие эксплуатации транспортного средства без экипажа будет нанесен ущерб третьим лицам, то ответственность несет арендатор, если с экипажем — то арендодатель, который имеет право предъявить регрессный иск арендатору.
К сожалению, ГК РФ не приравнивает к условиям аренды транспортных средств условия аренды самоходных сельскохозяйственных, строительных, монтажных и грузоподъемных машин и механизмов. Однако на практике предприниматели могут при аренде таких машин и механизмов использовать в договорах условия, аналогичные правилам аренды транспортных средств.
Аренда зданий и сооружений подчиняется ряду особых правил, изложенных в ст. 650—655 ГК РФ.
Договор о такой аренде должен быть заключен в форме единого документа. Он подлежит государственной регистрации при сроке действия, превышающем один год.

Закон предусматривает право арендатора на аренду земельного участка, на котором находится объект, если арендодатель является собственником земли, или право пользования этим участком, если арендодатель не является собственником земли и если такое пользование не противоречит договору арендодателя с собственником земли или закону. При этом право пользования участком земли сохраняется за арендатором даже в случае его продажи собственником другому лицу.
Договор об аренде здания или сооружения обязательно должен определять размеры и сроки внесения арендной платы, в противном случае он считается ничтожным. Передача здания или сооружения во владение и пользование арендатору и обратно арендодателю должна оформляться письменным протоколом. Предприятия как имущественный комплекс зданий, сооружений, земельных участков, оборудования, инвентаря, сырья, готовой продукции, долгов, обязательств, прав требования и т.д. могут сдаваться в аренду с учетом ряда особых правил, изложенных в ст. 656-664 ГК РФ.
Договор об аренде предприятия должен предусматривать порядок передачи в аренду всех составляющих комплекса, включая запасы сырья, топлива, материалов, оборотные средства, права требования к третьим лицам, а также порядок принятия арендатором обязательств предприятия, включая его долги.
Договор об аренде предприятия должен представлять единый документ, зарегистрированный в государственной организации. Передача предприятия в аренду и обратно арендодателю оформляется передаточными актами.
Арендатор получает право без согласия арендодателя продавать, обменивать, давать взаймы, сдавать в субаренду имущество и материальные ценности, но при условии, что действия арендатора не ведут к уменьшению стоимости комплекса. Арендатор имеет право проводить реконструкцию и другие улучшения предприятия без разрешения арендодателя, который будет обязан возместить арендатору реальную стоимость неотделимых улучшений.

Договор лизинга.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.Особенности договора финансовой аренды (договора лизинга), заключаемого государственным или муниципальным учреждением, устанавливаются Федеральным законом от 29 октября 1998 года N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Отв-ть:1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326).2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; Нарушение авторского права страницы

Дата публикации: 17.04.2018 2018-04-17

Статья просмотрена: 647 раз

Библиографическое описание:

Дабанимаева Ч. Ж. Особенности передачи муниципальной собственности по договору аренды // Молодой ученый. — 2018. — №16. — С. 203-205. — URL https://moluch.ru/archive/202/49457/ (дата обращения: 01.09.2019).

В статье рассматриваются особенности передачи муниципальной собственности по договору аренды. В частности, проводится сравнительный анализ передачи муниципальной и частности собственности. Особое внимание автором уделяется изменениям, произошедшим в правовом регулировании передачи муниципальной собственности в аренду с 1 марта 2015 года.

Ключевые слова: муниципальная собственность, договор аренды, торги, аукцион, земельный участок.

the article deals with the peculiarities of the transfer of munichpal property under a lease agreement. In particular, a comparative analysis of the transfer of municipal and particular property is carried out. The author pays special attention to the changes that have occurred in the legal regulation of the transfer of municipal property in rent since March 1, 2015.

Keywords: municipal property, lease agreement, auction, auction, land.

Рассматривая особенности передачи муниципальной собственности по договору аренды, проведем сравнительный анализ аналогичных гражданско-правовых отношений применительно к частной собственности.

Основным отличием является то, что частные собственники произвольно выбирают своих арендаторов. В то время как публичные собственники чтобы сдать имущество в аренду, часто обязаны проводить торги. Так, муниципальные земельные участки можно сдать в аренду только по результатам аукциона, кроме случаев, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ [1].

Торги также нужны для заключения договора аренды иного муниципального имущества, за исключением следующих случаев, предусмотренных ст. 17.1 Федерального закона РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» [5].

Заключение договора аренды без торгов, когда они обязательны, может повлечь признание его недействительным (ст. 168 ГК РФ) [2].

При сдаче в аренду муниципального имущества арендную плату определяет оценщик. Есть несколько исключений, например, когда имущество сдает в аренду учреждение или унитарное предприятие и на сделку не нужно согласие. Если арендную плату установить по воле сторон, когда нужна оценка, появляется риск, что ваш договор может быть оспорен в суде.

Читайте также:  Во сколько лет уходят на пенсию военнослужащие

Для договоров аренды государственного и муниципального имущества могут быть разработаны примерные формы. Такие формы, например, установлены для некоторых федеральных учреждений.

Договор аренды подлежит регистрации так же, как и договор аренды любой другой недвижимости (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды муниципальной собственности может быть зарегистрирован без оплаты пошлины. Оплата услуг нотариуса в такой ситуации также необязательна, если доверенность представителя будет выполнена на бланке органа местного самоуправления (ч. 10 ст. 18 ФЗ РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).

Наличие особенностей при продлении договора аренды муниципального имущества зависит от того, в каком порядке сдавалось это имущество при заключении предыдущего договора — с торгами или без. Если имущество сдавалось в аренду без торгов, продлить договор можно в том же порядке, что и обычный договор аренды, то есть двумя способами (ст. 621 ГК РФ):

1) заключить договор на новый срок или подписать дополнительное соглашение (у добросовестного арендатора есть на это преимущественное право);

2) ничего не предпринимать, и тогда договор автоматически будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Если имущество сдавалось в аренду на торгах:

1) новый договор заключается тоже на торгах;

2) новый договор заключается без торгов с прежним арендатором, если иное не установлено в договоре и срок аренды не ограничен законом. Это возможно, только если арендную плату определит оценщик, а срок аренды будет не менее трех лет (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Арендодатель может отказать в заключении нового договора, если есть задолженность по арендной плате (штрафам, неустойкам, пеням) или арендодатель решил в ближайший год не сдавать это имущество.

Автоматически продлить договор с прежним арендатором, как правило, нельзя. Возобновить договор аренды муниципального имущества можно только в одном случае: если арендодатель не уведомил арендатора о том, что не собирается в ближайший год сдавать имущество, а арендатор продолжает пользоваться имуществом.

Рассматривая особенности передачи муниципальных собственности по договору аренды нельзя не отметить, что Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4] внес существенные изменения в правила предоставления гражданам и юридическим лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с 1 марта 2015 года.

Среди произошедших изменений, прежде всего, следует отметить, что ранее в соответствии с п. 2 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков [7] (далее — Правила), формами проведения торгов были как аукцион, так и конкурс (при необходимости определения условий или обязанностей по использованию арендуемого участка).

В настоящее время в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Следует согласиться с Л. Ф. Нетишинской, которая считает, что четкое и детальное регулирование порядка проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, именно законом (ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ) имеет важнейшее значение для всех участников земельных отношений, поскольку устраняются неоднозначное понимание и применение правовых норм, влекущих различные злоупотребления со стороны органов местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков [8, с. 95].

Пункт 8 ст. 39.11 ЗК РФ определяет случаи, когда муниципальный земельный участок не может стать предметом торгов. Обратим внимание на тот факт, что названный перечень имеет исчерпывающий характер и расширительному толкованию не подлежит. Связаны они, в первую очередь, с наличием ограничений в обороте конкретного участка земли или наличием соответствующих прав у третьих лиц.

Изменения, произошедшие в ЗК РФ, в части касающиеся организации торгов на право заключения договора муниципального земельного участка, привели к тому, что аукционы стали более «прозрачными» и простыми. Это, по нашему мнению заключается в следующем:

  1. Статья 39.11 ЗК РФ предусматривает проведение открытых по составу участников аукционов (за исключением случаев, предусмотренных п. 10 данной статьи);
  2. Достаточно подробно урегулирован порядок образования земельного участка для предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа местного самоуправления, а также заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица, и подготовка к проведению и проведение аукциона (п. п. 3,4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Ранее с единственным участником аукциона орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, обязан был заключить договор аренды только в том случае, если предметом аукциона являлся земельный участок для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 27 ст. 38.1, п. 2 ст. 38.2 ЗК РФ). В настоящее время договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, может быть заключен с единственным участником аукциона независимо от предназначения земельного участка (п. п. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ).

Регламентирование на нормативном правовом уровне порядка установления начальной цены предмета аукциона стало еще одним положительным изменением, произошедшим в законодательстве в 2015 году. Если ранее начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы определялись организатором торгов исключительно на основании отчета независимого оценщика (п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ, п. 6 Правил), то в настоящее время пункт 14 ст. 39.11 ЗК РФ предусматривает положение о том, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [6], или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Считаем, что новые правила определения начальной цены предмета аукциона не позволят чиновникам использовать недостоверные и устаревшие сведения о кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, при определении начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и тем самым гарантируют защиту прав участников аукциона.

Подводя итог вышесказанному, отметим, что изменения, произошедшие в правовом регулировании передачи муниципальной собственности по договору аренды с 1 марта 2015 года, безусловно, следует признать положительными. Вместе с тем, в настоящее время не все они успешно применяются на практике. Изучение соответствующих проблем представляется актуальным и может стать предметом самостоятельного научного исследования.

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
  4. Федеральный закон РФ от 3 июня 2014 № 171 «ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты. Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2014. № 26 (часть 1). Ст. 3377.
  5. Федеральный закон РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О защите конкуренции» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 31 (1 ч.). Ст. 3434.
  6. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 № 135 — ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
  7. Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков, утвержденные постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 № 808 утратило силу // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст.4587.
  8. Нетишинская Л. Ф. К вопросу об особенностях заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности // Успехи современной науки. 2016. № 3. Т. 2. С. 94–96.
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector