Оценка переуступки права аренды земельного участка

А.Н. Фоменко, практикующий оценщик, канд. техн. наук,
г. Москва

В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком [1, 2]. Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.

Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику [3]. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.

Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, то ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд). Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, втечение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости.

Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения [4]. Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли). Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.

Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться. Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения. Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:

С_зус — рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
С_зуа — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
С_зд — рыночная стоимость здания;
ДВД — действительный валовый доход от объекта недвижимости;
ОР_бзу — операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
Н_зу — налог на землю;
А_зу — арендная плата за ЗУ;
R — коэффициент капитализации для объекта недвижимости.

где
Y — ставка доходности для объекта недвижимости;
1, 2,…, n, n+1 — номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.

Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).

Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.
Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора.

Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений (3) и (4), приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости. Зависимость принимает вид:

где
* — верхний индекс, обозначающий удельную величину стоимости;
С*_кад — кадастровая стоимость ЗУ;
К_н — ставка земельного налога (процент от кадастровой стоимости).

Результаты расчета по зависимости (5) при К_н = 1,5% [5] и R = 15% приведены на
Рис. 1.

Рис. 1 Зависимость относительной величины стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости при ставке земельного налога 1,5% и коэффициенте капитализации для объекта недвижимости 15%.

Анализ зависимостей приведенных на Рис. 1 позволяет сделать следующие выводы. При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.
Принципиально существует ставка аренды ЗУ, при которой стоимость права его аренды равна нулю (при фиксированной относительной кадастровой стоимости). Это соответствует условию, при которых собственник земли изымает у арендатора все доходы, которые относятся к земельному участку. По видимому, эту величину ставки аренды ЗУ следует рассматривать, как теоретический предел деловой активности девелопера. Превышение этого предела приводит к тому, что стоимость строительства здания превышает капитализированную стоимость доходов, отнесенных к зданию.
Действительно из зависимости (2) при С_зуа = 0 следует:

где
А_зу0 — арендная плата за ЗУ, соответствующая нулевой стоимости права его аренды.

Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем:

Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид:

Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как:

В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид:

где
С*_{вык_р} — удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;
С*_рев — удельная стоимость реверсии ЗУ;
С*_рвк — удельная стоимость рекультивации ЗУ;
Y_зу — ставка доходности для ЗУ.
Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.

Предложены зависимости, позволяющие на основе данных регионального рынка земли определить стоимость права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Приведено обоснование метода расчета рыночной ставки арендной платы и рыночной выкупной стоимости застроенного земельного участка для арендатора. Полученные зависимости могут быть использованы при практической оценке объектов недвижимости и для назначения обоснованной арендной платы за земельный участок. Полученные зависимости могут быть так же использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гл. 34. М.: Издательство НОРМА, 2000
2. Право на заключение договора аренды земельного участка. Материалы дискуссии на сайте www.appraiser.ru
3. Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р
5. Налоговый кодекс РФ. Ст. 390, 394. М.: ЭЛИТ издательство, 2007

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Здравствуйте, в очередной раз попалось нечто интересное.. на разрешение эксперта поставить следующий вопрос: какова рыночная стоимость ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ АРЕНДЫ земельного участка. изначально посчитала как рыночную стоимость ЗУ с корректировкой на право собственности (попарными продажами) – посмотрела и поняла что не то. решила посчитать как годовую арендную плату через ставку капитализации – цифра понравилась, но опять же что-то не то. Помогите пожалуйста, кто сталкивался, как все таки правильно посчитать.

Ответы 20

На мой взгляд, самый простой и хороший способ – метод сравнения продаж при условии, что есть данные по предложениям (а лучше сделкам) по переуступке прав аренды на аналогичных условиях (аналогичные условия по договорам аренды) аналогичных земельных участков. Но как правило такой информации нет или она скудна. В этом случае капитализируют или дисконтируют разность между ставкой по договору аренды (обязательственные права арендатора по которому переуступаются) и рыночной величиной ставки арендной платы на срок аренды. При этом внимательно изучают условиях договора аренды, например, возможно ли изменение ставки арендной платы в течение срока аренды, или, какова будет ставка арендной платы после окончания срока аренды (если договор будет пролонгирован, если конечно пролонгирование возможно). Всё это (конкретные условия договора) сказывается на том, что в итоге будет дисконтироваться.

Вот кстати пример реализации последнего предложенного варианта – Отчет "об оценке рыночной стоимости права на заключение договора аренды сроком на 3 года". В целом, сложность такого подхода к оценке права на заключение договора аренды заключается в:

1) обосновании прогноза выгод для арендатора, которые может дать заключение договора аренды на его условиях по сравнению с арендой по рыночным ставкам,

2) обосновании расчета величины ставки дисконтирования.

1. рынка переуступки прав аренды нет.

2. экспертиза делается для признания сделки не действительной. дата проведения экспертизы – дата заключения договора переуступки прав. по этому договору права переуступаются безвозмездно, т.е. даром ).

3. по изначальному договору аренды ставка устанавливалась в размере 1% от кадастровой стоимости, в результате чего ежегодная арендная плата за участок площадью 27 соток составила порядка 300р. (мне кажется это ОЧЕНЬ не адекватно и тут вопросов не мало возникнет).

4. просто для развития – а реально встречался рынок (хотя бы 3 предложения) по аренде ЗУ? мне может одной так не везет..

Если честно, очень давно не оценивал права на заключение договора аренды (которые по сути и продаются при переуступке – формально конечно покупателю переходят обязательственные права арендатора по договору аренды, включая право пользования и т.д. – но фактически он платит за возможность / право получить эти права на определенных условиях), поэтому пытаюсь что-то подсказать по памяти, из которой некоторые нюансы могли вылететь. Раньше рынок переуступки прав аренды мне встречался (по Москве и это было до кризиса), но особо развитым он сильно никогда не был. В качестве ориентира, можете посмотреть, почем уходят права на заключение аналогичных договоров аренды на муниципальных аукционах и торгах, если такие проводились у Вас в последнее время (особое внимание нужно уделять условиям договоров аренды – они должны быть абсолютно аналогичны – иначе нужны поправки).

Безвозмездно переуступаться могут только обязательственные права арендатора по договору аренды, заключенному на рыночных условиях и по рыночным ставкам.

Стоимость права на заключение договора аренды отлична от стоимости переуступки права аренды (когда меняется сторона в договоре аренды) и методологию Вы, Егор, прописали, верно, через капитализацию дельты, как ее условно называют: разницу между стоимостью права согласно условиям договора аренды и стоимостью аренды на рынке аналогичнЫХ участков.

Условия переуступки права должны быть прописаны в договоре аренды: арендодатель мог прописать запрет на переуступку, тогда ее рыночная стоимость для арендатора, который приобрел это право м. быть величиной отрицательной, для арендодателя-.

НУЖНО ВНИМАТЕЛЬНО ИЗУЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ, МОЖЕТ БЫТЬ В НЕМ БЫЛИ, КРОМЕ ДРУГИХ УСЛОВИЙ, ЗАЛОЖЕНЫ ЛЬГОТЫ, КОТОРЫХ НЕ БУДЕТ ИМЕТЬ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ ПРАВА АРЕНДЫ, а может и запрет на переуступку.

Не совсем цель понятна: для признания сделки недействительной (это юридическое понятие. Недействительность сделки признается, если она не соответствует требованиям законодательства). Я, может быть и не права, но как основание для признания сделки ничтожной или оспоримой, разве может быть, непосредственно отчет об определении рыночной стоимости (решение суда при ничтожной сделке вообще ненадо). Оспоримость сделки- тоже.

Цель накладывает на Вас еще и обязательство изучить вопрос признания сделки недействительной, в конкретном случае, чтобы понять,что от Вас хотят и как отчет будет дальше использоваться. Цель, все-таки, другая должна быть, более конкретная.

Как Эксперт Вы должны кратко описать суть вопроса в Заключении на Основании представленных материалов (73-ФЗ). Если их Вам не предоставили -может стоит запросить. Итоги Заключения Вашего могут быть для кого-то очень важны??

В рамках какого Кодекса рассматривается дело? УПК, АПК, ГПК .

СНАЧАЛА ТЩАТЕЛЬНО ИЗУЧИТЕ ДЕЛО.

1. еще раз вопрос на рассмотрение эксперта: какова рыночная стоимость переуступки прав аренды.

2. непосредственно этот вопрос не касается признания сделки недействительно. на этот пункт можно внимания не обращать вопрос был поставлен другой.

3. в договоре между МО(арендодатель) и ЗАО(арендатор) нет никаких ограничений на передачу в суб.аренду или на переуступку прав аренды третьим лицам.

4. немного предыстории для понимания сути вопроса: дело в том, что ЗАО переуступило права аренды на ЗУ третьему лицу безвозмездно, что конкурсный управляющий счел подозрительным, ссылаясь на то, что на тот момент ЗАО уже было в процедуре банкротства. дело тянется не первый год.

еще раз вопрос в том КАК посчитать стоимость ПРАВА ПЕРЕУСТУПКИ, т.е сколько должен стоить договор между изначаельным арендатором а третьим лицом, которому он хотел переуступить права. меня интересует сама методология.

рынка продажи прав аренды по ЗУ нет. так же я лично не нашла информацию о рыночных арендных ставках по ЗУ

Ищите на рынке: переуступлю право аренды на земельный участок, если исследуете этот рынок. Сдача в субаренду не должна быть принята.

Методология прописана в ответах:

капитализируется разность между ставкой по договору аренды и рыночной величиной ставки арендной платы

Рыночную величину арендной платы можно узнать и через капитализацию величины рыночной стоимости земельного участка (но это менее точно).

Может действительно стоимость равна 0, если учесть еще и плату за регистрацию..

Еще, при исследовании вопроса надо обратить внимание на НДС.

Операции с землей не облагаются НДС, а если аренду считать через рыночную, надо отследить НДС, так как при передаче права на заключение договора аренды возникает обязательство по уплате НДС.

Как определить АРЕНДУ ЧЕРЕЗ РЫНОЧНУЮ, если нет рынка?, спрашиваете:

вопрос не совсем поняла.

Стоимость права на заключение договора аренды отлична от стоимости переуступки права аренды (когда меняется сторона в договоре аренды)

Можете объяснить, почему Вы так думаете?

СТОИМОСТЬ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ реализуется на торгах.

У меня есть небольшой анализ : что включается в эту стоимость муниципалами при выставлении на торги, например ( даже стоимость затрат на оценку, получение разрешительной документации и пр.. может прописываться как требование при заключении договора аренды) (методология точно на настоящий момент не прописана), и муниципалы иногда прописывают: определить право на заключение . в размере величины месячной арендной платы.

Переуступка права аренды имеет место только тогда, когда меняется сторона (арендатор) в договоре аренды и методологию, как мне кажется, Вы описали верно- через рекапитализацию дельты.

Есть еще понятие субаренда: арендатор остается стороной по договору аренды, имеет свои права и обязанности по нему, а также заключает новый договор с субарендатором, по которому у него тоже появляются права и обязанности.

(здесь своя методология, в том числе с учетом срока: не более срока аренды, указанного в договоре с арендодателем)

Для всех трех случаев- нельзя использовать одну и ту же мотодологию.

Я так вижу ответ на Ваш вопрос.

Но могу в чем-то и ошибаться.

Может быть у кого-то свое мнение есть? Поправлю свою точку зрения и буду благодарна за информацию.

есть мнение) нашла интересную методичку по оценке земли, в том числе там прописана и оценка права переуступки в различных ситуациях. в понедельник скину название или выложу в материалы. вот собственно сама формула http://329247033.qipru.users.photofile.ru/photo/329247033.qipru/200802587/xlarge/212448696.gif

Формально конечно так, разница есть, но с экономической стороны вопроса (оставив правовую сторону) я большой разницы не вижу. Попробую объяснить почему. Допустим (условно) рынок аренды земли развит, т.е. на нем представлены как предложения по переуступке обязательственных прав арендатора по уже заключенным договорам аренды, так и по продаже права на заключение новых договоров аренды на аукционах (для наглядности ставки, как и условия в существующих договорах, права по которым предлагаются к переуступке, абсолютно аналогичны ставкам и условиям по договорам, которые предполагается заключить по результатам аукционов). Какая принципиальная разница для покупателей, как будет оформлена сделка (в виде переуступки или в виде заключения нового договора аренды) – если по результатам и той, и другой сделки – у них на руках будут абсолютно одинаковые договора аренды по абсолютно одинаковым ставкам и с одинаковыми условиями? И имеет ли экономический смысл покупателю платить больше, например, при приобретении обязательственных прав арендатора по договору аренды через покупку права на заключение этого договора на аукционе, чем при приобретении аналогичных прав через переуступку обязательственных прав другого арендатора по действующему договору?

Анне: у нас можно картинки и файлы к сообщениям прикреплять, удобно очень, там при оставлении комментария ссылочки две синенькие под полем для ввода текста.

разница в том, что реально далеко не всем дают в аренду муниципальные земли. да это не только земли касается. читала на примере коммерческих помещений в раскрученных ТЦ интересные статьи по Москве и Питеру. у нас этот рынок не развит, а там есть компании, которые занимаются именно ППА.

вот, кстати, еще такой вопрос возник в процессе: можно ли пренебречь годовой арендной ставкой, прописанной в договоре аренды между МО и ЗАО (она рассчитывалась исходя из кадастровой стоимости и явно занижена) и рассчитать ее исходя из рыночной стоимости участка и его АННЭИ? или мне обязательно в расчетах использовать уже прописанную годовую арендную плату?

Есть такое. Как, например, далеко не всем переуступают права аренды частники http://www.bizzona.ru/predprinimatel/blog/77.html. Но в первом случае, на мой взгляд, это не вполне рыночные и законные отношения (законом ограничения на участии в торгах в виде необходимости быть аффилированным с муниципалами или федералами не установлены). Да и чем муниципальная земля, лучше чем, например, частная, какая разница у кого брать в аренду (если конечно условия по договору одинаковые)? Я пытаюсь рассуждать с позиции принципа замещения.

дада, эту статью в том числе читала)

лучше тем, что дешевле) муниципальная и пр гос.земля передается в аренду через кадастровую стоимость, а частные и юрики – по рыночной. вот этот участок, к примеру, ЗНП для с/х использования, в одном из самых инвестиционно-привлекательных районов города, вдоль очень оживленной дороги и пр и пр. т.е реальное его назначение ну никак не выращивание зелени или бахчи. в дальнейшем разрешенное было изменено на благоустройство (буквально через месяц от даты на которую я оцениваю). по кадастровой его стоимость была 11,5р.м2, а рыночная – 1600рм2 (это уже с учетом обременения арендой). что проще: взять участок у города в аренду, построить там сарай и выкупить его или же купить участок у собственника за такие деньги пустой (еще найди его вдоль дороги попробуй..)?

Егор, отчасти ответ на Ваш вопрос есть и в скане Анны: посмотрите с чего состоит само право заключения договора аренды, не только с арендных платежей.

Я написала, что в договоре (через торги), может быть одно из условий получение различных разрешений.

А если это инвестиционный проект: тогда согласно договору аренды Вы еще можете иметь обязательство получить разрешение на строительство, которое в рамках ст 51 Градостроительного кодекса будет включать в том числе и планировку земельного участка, и получение тех условий на подключение к коммуникациям..

а может быть еще и передать безвозмездно объекты соц. назначения на баланс муниципалам, или хуже того, будете искать управляющую компанию, чтобы ей передать на баланс тоже безвозмездно(лишь бы прекратить договор аренды земельного участка).

А вот стоимость права заключения договора аренды, (через публичные слушания) под ИЖС может дать ряд льгот правообладателю при условии соблюдения условий договора аренды, в том числе право выкупа зем участка..

Это все надо вычитать в договоре аренды.

При переуступке права аренды: если у кого-то и были прописаны льготы при заключении договора аренды по результатам торгов- это не значит, что оно перейдет к Вам, и наоборот – при переуступке права, кому нужны Ваши обязательства перед МО, например-заплатить за оценку, получить Заключение, что на данном участке возможно строить какой специфичный объект, который только Вам и нужен..

УЖЕ ПОЭТОМУ, думаю, никогда не будут одинаковыми права, в итоге стоимость правообладания ими, даже не вникая в само понятие "имущественного права" в этих случаях.

При переуступке права аренды и при заключении первичного, скажем, договора аренды с МО по результатам торгов или при реализации инвестиционных проектов громадная разница, которая определяется рамками договора, заключенного с МО ПО РАЗЛИЧНЫМ ОСНОВАНИЯМ..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ "НОВОГО ДОГОВОРА",как Вы выражаетесь, путем замены стороны в договоре – это и есть переуступка и другого "названия" здесь не придумаешь.

Только циферка здесь уже будет другая. Но не исключаю, что можно купить и по той же цене: могу заплатить и погасить все расходы, которые понес правообладатель при покупке права аренды на торгах, если мне этот участок очень уж нужен-но это уже не рыночная стоимость, а м.б. инвестиционная..

Аня еще немного почитает, и все у нее получится.

Спасибо, Людмила, за веру в меня) но вопрос про арендную ставку остался открытым.. очень уж хочется написать реальную стоимость, а не ту, что в договоре изначальном была прописана..

Я так и не услышал ответ на свой вопрос. Вы приводите ситуации, при которых условия по договору аренды (ставки, другие права и обязанности, как возможность пролонгирования, выкупа и так далее), как и объекты имущественных прав – существенно отличаются. Я полностью согласен, что стоимость обязательственных прав арендатора по договору аренды полностью определяется его условиями и объектом договора. Вопрос же состоял в том, какая принципиальная разница для покупателей, как будет оформлена сделка (в виде переуступки или в виде заключения нового договора аренды) – если по результатам и той, и другой сделки – у них на руках будут АБСОЛЮТНО ОДИНАКОВЫЕ договора аренды по АБСОЛЮТНО ОДИНАКОВЫМ ставкам и с ОДИНАКОВЫМИ условиями (одинаковый спектр возникающих прав и обязанностей) и по ОДИНАКОВЫМ объектам? Следует отметить, что аукционы могут проводить также частники (аукцион – это по сути одна из форм реализации имущественных прав, которая не является исключительной прерогативой муниципальной или федеральной исполнительной власти). Ставя вопрос так, мне бы хотелось услышать мнение о том, в чем заключается влияние формы совершения сделки по приобретению одинаковых имущественных прав на их стоимость. То, что права и обязанности, возникающие у сторон в результате заключения договора аренды, а также арендные ставки могут быть разными, как и арендуемые объекты, я понимаю – и отношу это влияние к влиянию условий договора.

По вопросу Анны: если Вы определяете стоимость обязательственных прав арендатора по заключенному договору аренды (которые предлагаются к переуступке) – Вы в своих расчетах должны отталкиваться от той ставки, что прописана в договоре (стоимость прав арендатора будет определяться как сумма дисконтированных выгод, которые в свою очередь объясняются разбежкой между рыночным уровнем ставок арендной платы и уровнем, установленным в договоре). Ещё такой момент, словосочетание "стоимость переуступки" – в данном контексте не совсем корректно, поэтому, на мой взгляд, следует избегать его в данной работе.

Коль речь идет об организации (надо разделить этот вопрос на два) для нашего случая:

Приобрести право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, организация может только в ходе торгов (ст. ст. 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса). Есть еще инвест. проекты (но не будем их касаться -так как все сразу варить в одном котле нельзя).

Оформлении сделки в виде переуступки (когда меняется сторона в договоре), никак нельзя юридически путем составления, как Вы утверждаете, нового договора.

Гражданский кодекс четко определяет, как должен называться ДОГОВОР, что в нем должно быть прописано (типовые договоры существуют), иначе Вы не зарегистрируете его и сделка будет недействительной.

Даже учет бухгалтерский и налоговый по РАСХОДАМ ,по налогообложению по этим сделкам разный.

О том, что при заключении первичного договора и последующей переуступке условия могут существенно отличаться -прописано Выше.

ТО, что является истиной (прописано в Законе), зачем обсуждать.

-ДОГОВОР АРЕНДЫ- ЭТО ДОГОВОР АРЕНДЫ

– абсолютно разные договоры по форме,

– последствия сделки, начиная с учета (бухгалтерского, налогового) по сделке-разные;

-права и обязанности могут быть одинаковые, но льготы, к примеру, если они есть по первичному договору, точно не перейдут, а условия приобретения права на заключение договора аренды будет прописано только в первичном договоре, как Вы его называете, которые требуют доп. расходов.

Егор, это моя точка зрения, основанная на анализе при проведении работ по оценке. Зачем ее доказывать другим. Я могу лишь поделиться своей точкой зрения.

Земельный участок всегда будет популярным и востребованным способом вложения средств.

Раньше многие приобретали наделы в собственность, не задумываясь о том, что существует еще возможность их аренды.

Сегодня же все изменилось, поэтому вопрос оценки права аренды земли становится очень актуальным.

Рассмотрим же, как это происходит, а также как составляется отчет о проведенной процедуре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик. Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

Кадастровый план земельного объекта.
Договор, заключенный с арендодателем.
Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в залоге.
Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей. Ниже приведены основные причины:

купля-продажа прав аренды земельного объекта;
получение кредита под залог земли;
вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
продажа или покупка фирмы, которая владеет правом аренды;
чтобы оценить общую стоимость предприятия, владеющего правами;
для инвестиционных решений;
в случае судебных разбирательств.

На основе чего определяется?

Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

К физическим характеристикам относят: размер участка, форму, место его нахождения, особенности, наличие коммуникаций.
К юридическому статусу: к какой из категорий земель принадлежит участок, наличие нюансов, возможно ли что-либо там построить.

Условия арендного договора – решающие при оценке. Сначала нужно обратить внимание на характеристику объекта: месторасположение, наличие зданий. Затем следует срок, на который арендуется земля, арендная плата, при каких условиях происходит расторжение договора.

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

Выделения

Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Суть метода капитализации:

Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
Расчет коэффициента капитализации.
Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

Расчет цены эксплуатированных улучшений.
Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

где Z — земельный доход;
DA — прибыль, которую получит арендодатель;
а DIA — прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

где RS — цена полного права собственности на рынке;
RAL — стоимость права аренды арендодателя;
а RA — стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов, уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)