(Кондратьева О.) («ЭЖ-Юрист», 2011, N 16)
КОРИДОРНЫЕ СПОРЫ. АРЕНДУЕШЬ ПОМЕЩЕНИЕ — ПЛАТИ ЗА МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
Ольга Кондратьева, юрист, г. Владивосток.
Не секрет, что большинство субъектов малого и среднего бизнеса для осуществления собственной деятельности не приобретают недвижимость в собственность, а арендуют помещения в офисных, торговых и прочих специализированных зданиях, используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр. Собственники, желая получить максимальный доход от недвижимости, пытаются включить общие площади в ряд передаваемых помещений. Арендаторы же сомневаются в правомерности таких действий. На чьей стороне закон, попробуем разобраться.
С точки зрения закона и суда
В общих чертах суть спора между собственниками и арендаторами заключается в следующем. Собственник владеет помещением (этажом или целым зданием), которое состоит из полезных площадей, то есть непосредственно офисов, торговых площадей и пр., и вспомогательных — коридоров, лестничных пролетов, туалетов, лифтов. В силу того что собственник при покупке оплатил стоимость общей площади, включающей как полезные, так и вспомогательные, то естественным его желанием как предпринимателя является максимальная прибыль, которая может быть получена двумя очевидными способами: 1) путем передачи в аренду всей имеющейся площади, включая вспомогательную; 2) повышением арендной платы на передаваемую в аренду полезную площадь. Второй путь менее привлекателен в силу снижения спроса у арендаторов из-за слишком высокого размера арендной платы. Первый же способ также выглядит ненадежно из-за сомнительного соответствия действующим правовым нормам, а также несогласия арендаторов платить завуалированно завышенную арендную плату. Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, позволяет включать в договор любые согласованные сторонами условия, но при этом не следует забывать, что договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ). Одной из таких норм является положение п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным. Данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, определены в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указано, что в случае передачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. КС РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что «правоприменитель, в том числе арбитражный суд, применяя п. 3 ст. 607 ГК РФ, связан требованиями ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…» и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды». Данное разъяснение свидетельствует об обязанности суда исследовать наличие документального подтверждения размера передаваемых в аренду площадей. На практике встречаются следующие ситуации. 1. В договоре объект аренды определен следующим образом: «По договору аренды передается нежилое помещение общей площадью 15 кв. м, которое включает в себя: 1) выделенное в натуре и фактически передаваемое помещение площадью 100 кв. м; 2) расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь передаваемого арендатору помещения площадью 10 кв. м» или упрощенно «общая площадь сдаваемых в аренду помещений 100 кв. м (в том числе 10 кв. м места общего пользования)». Суды неоднозначно оценивают указанное положение договоров аренды и приходят к следующим выводам: — при заключении договора арендатор согласился с условием о необходимости оплачивать как полезную площадь, так и площадь помещений мест общего пользования, в силу чего и согласно ст. ст. 309, 614 ГК РФ суд признал обоснованной уплату арендной платы за пользование вспомогательными помещениями, поскольку она вносилась в соответствии с договорным обязательством (Постановления ФАС ВВО от 21.05.2010 N А31-7988/2009, ФАС СЗО от 01.10.2004 N А26-1243/04-14); — законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом «обособленность» подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды (Постановление ФАС МО от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09). Отметим, что при новом рассмотрении указанного дела Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 07.09.2009 N 09АП-13271/2009-ГК указал, что по договору считается переданным в аренду только основное помещение; — условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, так как условия договора не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (Постановление ФАС ВСО от 19.04.2004 N А33-11833/03-С2-Ф02-1148/04-С2); — в договоре не указаны номера помещений, их наименование, площадь каждого из передаваемых помещений, а также схематическое определение сторонами их местонахождения (Постановление ФАС ЗСО от 04.11.2003 N Ф04/5610-1842/А45-2003); — технические паспорта не позволяют определенно установить местонахождение вспомогательных помещений (Постановление ФАС УО от 08.11.2007 N Ф09-470/07-С6. Определением ВАС РФ от 31.01.2008 N 21/08 отказано в передаче указанного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). 2. В договоре указано на передачу в аренду, к примеру, 65/100 доли в праве аренды (следует отметить, что большая часть договоров, содержащих аналогичное условие, касается передачи земельных участков). Суды, признавая договоры, содержащие соответствующие условия, незаключенными, указывают: 1) что предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено законом; 2) без выделения доли в натуре невозможно установить, какая конкретно индивидуально определенная часть (доля) от общей площади объекта передана в аренду, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений (Постановления ФАС ВВО от 28.01.2010 N А43-5465/2009, ФАС СЗО от 18.06.2009 N А21-8575/2008, ФАС СКО от 18.02.2010 N А01-256/2009, ФАС ЦО от 18.05.2010 N Ф10-1765/10). Таким образом, можно сделать следующие практические выводы. Во-первых, при условии если арендатор согласен «получить» и оплачивать пользование фактически отсутствующими у него помещениями, а также при гипотетическом непоявлении судебных споров в будущем, в договоре можно указать любое имущество, включая некие вспомогательные помещения или места общего пользования. Однако в случае заключения такого договора сроком не менее года он подлежит регистрации, и проблемы могут возникнуть не в процессе согласования условий договора, а при государственной регистрации в силу недостаточной индивидуальной определенности передаваемого в аренду имущества. Кроме того, отсутствует единая судебная позиция относительно правомерности заключения договора аренды такого «специфического» объекта. Во-вторых, при заключении договоров аренды следует обращать внимание на индивидуальную определенность передаваемого имущества, наличие которой следует признать в случаях, когда: 1) указан адрес, площадь, номер и наименование помещений; 2) передаваемые помещения обозначены на поэтажном плане (в кадастровом паспорте) здания, сооружения.
Пути решения конфликта
Арендуя помещение в торговом или офисном здании, арендатор заинтересован в том, чтобы, во-первых, данное помещение находилось под охраной, во-вторых, его клиенты имели беспрепятственный и удобный доступ в соответствующее помещение, что предполагает ухоженность коридоров и лестничных клеток, бесперебойность и чистоту лифтов и пр., а также на этаже (или хотя бы в здании) имелся исправный санузел. Очевидно, что без использования мест общего пользования, как правило, невозможно пользоваться арендуемым помещением. Кроме того, самостоятельно заниматься вопросами благоустройства и охраны для арендатора не только затратно, но и неудобно. Полагаем, что в целях разрешения вопроса о взаимоотношениях участников арендных отношений следует обратить внимание на следующие обстоятельства. По смыслу п. 1 ст. 620 ГК РФ в обязанности арендодателя входит обеспечение арендатору условий беспрепятственного пользования переданным в аренду имуществом. Ограничение прохода к переданным в аренду помещениям или въезда на территорию предприятия расценивается судом как препятствие в пользовании имуществом (Постановление ФАС УО от 04.03.2002 N Ф09-294/02-ГК). Очевидно, что попасть в помещение, расположенное выше первого этажа, не воспользовавшись коридором, а также лифтом или лестницей (которые, как правило, располагаются внутри здания), невозможно. Соответственно, любое ограничение со стороны собственника в отношении прохода арендаторов и их клиентов по местам общего пользования является препятствием в пользовании переданным в аренду помещением и незаконно. Лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, которое принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности (подп. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате любых платежей по общему имуществу, включая издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). В свою очередь арендатор кроме уплаты арендной платы обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и пр. (Постановления ФАС МО от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10, ФАС СЗО от 19.09.2006 N А52-887/2006/2, ФАС СЗО от 31.01.2007 N А05-3280/2006). Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения (Постановления ФАС ВСО от 11.01.2011 N А33-7864/2010, ФАС ПО от 29.06.2010 N А72-8612/2009). Учитывая, с одной стороны, неправомерность передачи доли в праве общей собственности в аренду, и соответственно, невозможности получения за нее арендной платы, а с другой стороны, необходимость перекладывания бремени содержания общего имущества на арендатора, представляется, что суммы расходов собственника на содержание общего имущества должны быть включены в сумму арендной платы. При этом не следует указывать в договоре, что арендная плата включает в себя плату за содержание мест общего пользования, в силу того что такие места не могут передаваться арендатору и платить за их использование арендатор не обязан.
Гора с плеч арендатора
Непростая на первый взгляд ситуация с «разделом» мест общего пользования между арендаторами вследствие анализа изложенных положений законодательства и судебных актов должна разрешаться следующим правомерным образом. В договор при взаимном согласии сторон, конечно, можно ввести любое условие, включая передачу мест общего пользования, однако при возникновении судебного спора велика вероятность признания такого договора незаключенным. Правильнее все же принять во внимание положения императивных норм закона и действовать, руководствуясь следующими соображениями. Собственник (арендодатель) обязан нести расходы на содержание мест общего пользования. Данная обязанность не может быть переложена на плечи арендатора, а доля в праве собственности на места общего пользования не может быть передана в аренду. Соответствующие затраты собственник вправе компенсировать за счет включения их в сумму арендной платы без выделения отдельной строкой. Таким образом, по сути, стоимость соответствующих затрат должна быть включена в арендную плату. Выделение таких затрат свидетельствует о желании собственника искусственно завысить размер оплаты. Арендаторам же при заключении договоров следует проявлять бдительность и осторожность, чтобы защитить свои интересы, избежать необоснованных затрат и споров.
Показатель площади арендопригодной площади можно получить при вычитании площади вспомогательных помещений и общей. Также существует еще одно не менее важное значение в расчетах – это коэффициент арендопригодной площади, который является показателем обратным коридорному коэффициенту и рассчитывается по следующей формуле:
К арендопригодной = S арендопригодной / S общей = 1/К
При подсчетах было выявлено, что чем больше квадратных метров составляет общая площадь помещения и чем более современнее тип объекта, тем меньше показатель коридорного коэффициента, поскольку при строительстве новых бизнес-центров это условие изначально берется во внимание и строго учитывается. Это сделано для того, чтобы возрастал коэффициент арендопригодной площади и соответственно снижался loss-фактор, что делает использование коммерческой недвижимости более рентабельным и рациональным как для арендодателя, так и для арендатора.
КАК КОРИДОРНЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ ВЛИЯЕТ НА АРЕНДНУЮ ПЛАТУ?
Москва сити (Moscow City) – официальный сайт (недвижимость, башни, деловой центр)
Одно из новейших и популярных мест столицы – Москва сити, представляющий собой совокупность бизнес-центров, комплексов, развлекательных и выставочных центров, расположенных на Пресненской набережной.
Башни Москва сити – это, по сути, отдельно стоящие строения, уникальные по своим образам, но имеющие общую концепцию, что приводит полностью комплекс к единому стилю. Это целый город офисов, построенный из стекла. При этом две башни являются символом двух столиц – Москвы и Санкт-Петербурга.
В основании башен, как правило, располагаются офисные помещения, ближе к верхушке – апартаменты, символизирующие достаток и респектабельность. Чтобы представить масштаб застройки и великолепие зданий, стоит отметить, что высота самой низкой башни в комплексе состоит всего лишь из 27 этажей.
В нижней части башен расположены парковки, магазины и переходы, позволяющие добраться до метро «Выставочная» и моста «Багратион». Кстати это и будет ближайшим метро до Москва сити. Также можно выйти на станции «Международной».
А посмотреть здесь есть на что, особенно в ночное время суток, когда все строения освещаются подсветкой. Любоваться ночным видом комплекса удобно с побережья Москва-реки. Для досуга или встреч можно зарезервировать столик в ресторане «Сиксти». Москва сити популярна своей востребованностью на недвижимость, ведь в комплексе стараются выкупить или как минимум арендовать помещения представительства многих мировых компаний. Потому для создания благонадежной репутации своего бизнеса, не лишним будет позаботиться и о соседях.
На начальном этапе необходимо четко определиться, что именно Вам необходимо. Поэтому нужно проанализировать предложения офисной недвижимости, сопоставить их с собственными ресурсами и принять решение, что Вы будете искать.
Если Вы планируете снимать офис на срок более 3 лет, то выгоднее его купить, а не арендовать. Но это могут позволить себе не все. Поэтому в таких случаях специалисты рекомендуют следующий вариант: офис покупается, а затем под него берется кредит в банке.
Надо определиться c основными критериями выбора офисных помещений. Прежде всего, это месторасположение офиса, его площадь, а также категория, к которой относится арендуемый офис.
Перед выбором помещения тщательно взвесьте и решите, какие именно функции наиболее важны для Вашего будущего офиса, и только исходя из этого, выбирайте расположение и формат объекта.
Соберите как можно больше информации о предлагаемом офисном помещении, о районе, в котором оно находится, о его владельце. По этой информации Вы будете иметь полную картину о предлагаемом варианте недвижимости, а значит, сможете уверенно вести переговоры.
Если бизнес связан с большим числом посетителей, то офис должен быть расположен в центре, в месте с высокой проходимостью, на первом этаже с отдельным входом.
Если офис нужен для внутренних нужд – можно выбрать периферийный район города.
Необходимо учесть и все издержки, которые могут быть связаны с местоположением офиса. Например, доставка сотрудников на работу и с работы, если офис расположен в труднодоступном месте.
Класс офиса зависит как от потребностей бизнеса, так и от возможностей владельцев. В России класс офиса зачастую зависит не от уровня здания, а от качества ремонта, который произвели арендодатели.
Если бизнес рассчитан на состоятельную публику, нужен офис с качественным набором услуг, таких как парковка, удобный подъезд, скоростные лифты и т. д. Чем выше класс офиса, тем больше управляющая компания таких услуг предоставляет.
Если уровень клиентов ниже, то переплачивать за аренду не имеет смысла.
Площадь офиса должна определяться исходя из количества сотрудников, которые будут в нем работать. Этот показатель следует просчитать заранее. И учесть, что теснота провоцирует психологическую напряженность на рабочих местах. Но и излишнее пространство нецелесообразно.
Работа с агентством недвижимости
Большинство компаний предпочитает обращаться к риелторам. Для этого необходимо сформулировать свои требования к арендуемому офису.
При выборе посредника, обязательно обратите внимание на два момента.
Не связывайтесь с фирмами, оказывающими лишь «информационные услуги». ЗдесьВамза определенную сумму предложат список адресов и телефонов, по которым на поверку никто ничего не сдает. Это можно распознать привнимательном чтении договора.
Не рекомендуется пользоваться услугами компаний, которые только сводят арендатора с арендодателем, не сопровождая переговоры и не отстаивая интересы клиента.
Обязательно изучите рынок коммерческой недвижимости. Все те скидки, благоприятные условия для аренды или покупки, которые Вы захотите получить, осуществятся, если будете аргументировано и со знанием дела говорить, доказывая правоту своего мнения.
В случаях, когда в договоре аренды отсутствуют точные данные о сдаваемом имуществе, такой договор считается не заключенным и, следовательно, не может нести какие-либо последствия. Поэтому проверьте точное указание местоположения объекта (адрес постройки, ситуационный или кадастровый план), его регистрационных данных в ЕГРП (или иных подтвержденныхсведений о правообладателе).
Проверьте, действительно ли арендодатель является собственником, и имеет ли он право сдать необходимое Вам помещение в аренду. Это могут подтвердить свидетельство Москомрегистрации (Росреестра) и выписка из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП), а также техническая документация БТИ. Но для надежности рекомендуем самостоятельно запросить выписку из ЕГРП.
Если помещение сдается в субаренду (то есть сдается от имени арендатора, ранее оформившего договор аренды с собственником), необходимо, помимо проверки прав собственника, дополнительно уточнить, разрешено ли это арендатору: обычно эти моменты прописываются в его договоре аренды. Проверить права арендатора, сдающего площадь в субаренду, можно также через выписку ЕГРП. Если его договор аренды не зарегистрирован в ЕГРП, то от такой сделки желательно отказаться.
Если интересы собственника представляет иное лицо, например, управляющая компания, дочерняя компания, иные лица, также необходимо убедиться в правомочности их действий.
Могут возникнуть ситуации, когда Вам будет предложено заключить несколько договоров, в том числе с разными лицами, например, договор аренды с собственником и договор с управляющей организацией. Необходимо также подвергнуть экспертизе все документы и подтвердить правомочия сторон.
Представитель компании-арендодателя должен обладать полномочиями для заключения сделки, что также должно быть проверено. Если это директор фирмы, он может распоряжаться лишь 25% собственности компании.
В любом случае, залогом добропорядочности арендодателя станет включение в пакет документов заверенной копии приказа о назначении представителя компании на должность директора, а в отдельных случаях также протокол собрания акционеров, на котором он был уполномочен заключать подобные сделки.
Если представитель действует по доверенности, необходимо прикрепить к пакету документов и заверенную копию доверенности, и заверенную копию подтверждения полномочий того должностного лица, кто выдал доверенность.
Определите, вносится ли арендная плата только за помещения (здания, сооружения, земельный участок под ними), которые фактически были переданы Вам во временное пользование, или сюда включена плата за так называемые «места общего пользования» (холл, лестничная площадка и т. п.), дополнительные услуги (охрана, автостоянка и т. п.).
Эти дополнительные расходы весьма существенны и обычно проходят отдельным пунктом в договоре или выражаются в виде коэффициента к арендной ставке (так называемого «коридорного коэффициента»).
Некоторые арендодатели не указывают подобные расходы отдельным пунктом в договоре, вместо этого они завышают реальную площадь помещения на необходимый им «коридорный коэффициент». Подписывать подобные документы не желательно.
Точные размеры помещения
Необходимо установить соответствие площади арендованных помещений (зданий, сооружений) в реальности с той, что указана в договоре аренды и в технической документации БТИ. Площади могут отличаться в случае применения «коридорного коэффициента» (о нем см. выше).
Если стороны не уточнили в письменном виде форму и сумму оплаты за сдаваемое помещение, то в этом случае договор считается не заключенным и не может нести какие-либо последствия.
Выясните, включает ли названная Вам сумма следующие статьи расходов:
- эксплуатационные расходы, необходимые для поддержания помещения в рабочем и не опасном для жизни и здоровья людей состоянии;
- коммунальные услуги;
- НДС;
- затраты на связь и Интернет;
- стоимость аренды определенного количества машиномест на парковке рядом с офисом.
Если нет, то поинтересуйтесь, сколько придется за все это доплачивать.
Возможность изменения арендных ставок
Если в договоре возможность изменения арендной платы не прописана, арендодатель вообще не вправе повышать стоимость аренды в течение всего срока договора, который может быть заключен на 3, 5, 10 и более лет. Арендная плата, указанная в договоре, который не содержит условие о самой возможности ее пересмотра, может меняться только по взаимному согласию арендатора и собственника, то есть по закону.
Сумма оплаты за арендуемое помещение может быть изменена по соглашению арендатора и арендодателя, в сроки, оговоренные заключенным договором, но не может изменяться чаще, чем один раз в год, если в договоре не предусмотрены другие исключения.
Регистрация сделки в ЕГРП
В случае, когда договор аренды заключается на срок менее чем календарный год, то такой договор аренды не требует регистрации.
В случае, когда договор на аренду нежилой площади заключается на временной срок, более календарного года, он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован и считается полностью заключенным только после данной регистрации. В ЕГРП при этом вносятся соответствующие записи о наличии прав пользования на данный объект (его часть) у арендатора.
Заявление о регистрации договора аренды может подать любая из сторон, подписывающая договор. Прикрепив к заявлению кадастровый паспорт здания (или технический паспорт, или иной документ), на котором должно быть указано сдаваемое помещение и его подробное описание с обязательным указанием точного размера площади (см. Гос. регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения на сайте Росреестра).
Если арендатор пользуется имуществом, переданным ему в аренду, не по назначению или с нарушением условий договора аренды офиса, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды офиса и возмещения ущерба. Арендатор имеет право изменять состояние вещи (имущества), переданной ему в аренду, лишь при согласии арендодателя.
В ситуации, когда арендатор осуществил перепланировку помещения, разрешенную условиями договора аренды офиса, но без согласия арендодателя, такие действия арендатора можно расценивать как существенное нарушение условий договора аренды офиса, что дает арендодателю право требовать расторжения договора аренды помещения в одностороннем порядке и возмещения убытков.
Подобные ситуации неоднократно были предметом судебных разбирательств между сторонами договоров аренды офиса. Поэтому, прежде чем начинать перепланировку в арендуемом помещении, посоветуйтесь сначала с арендодателем и заручитесь его письменным согласием. Как правило, стороны составляют приложение к договору аренды или отдельное соглашение, к которым прилагается соответствующий план перепланировки.
