Иск о признании добросовестным приобретателем квартиры

Иск о признании добросовестным приобретателем квартиры

Адвокат 8(495) 664-55-96

Внимание! Это образец.
Он не может быть применен ко всем делам

В Люблинский районный суд г.Москвы
Истец: С.А.В.
107150, г.Москва, ул.Ивантеевская, д.28, корп.4
Ответчик: К.О.В.
109449, г.Москва, ул.Новороссийская, д.25
Представитель Ответчика:
Хоруженко А.С.
Юридическое бюро «Moscow legal»
г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15
http://msk-legal.ru
тел: 8(495)664-55-96
Ответчик: О.И.Г.
Брянская обл.,Клинцовский р-н, с.Гулевка,ул. Центральная
Третьи лица:
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
115191, г.Москва, ул.Большая Тульская, д.15
В.Д.В.
Саратовская обл., Самойловский район, с.Залесянка
Нотариус: М.И.Г.
Пос.Томилино Люберецкого района МО, ул.Гаршина

ВСТРЕЧНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества

Истцом, С.А.В., заявлен иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры (г.Москва, ул.Новороссийская, д.25, корп.1, кв.188) от 21.06.2012, заключенного между Истцом (по доверенности – В.Д.В.) и Ответчиком – О.И.Г., договора купли-продажи квартиры от 28.07.2012 г., заключенного между Ответчиком –К.О.В. и О.И.Г., применении последствий недействительности сделки.

Не признавая исковые требования, сторона Ответчика в целях защиты своих законных прав и интересов заявляет встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем спорной квартиры на основании следующего.

В судебном заседании установлено, подтверждается совокупностью документальных доказательств, что Ответчиком – К.О.В., совместно с К.И.Н., П.П.И. было принято решение о приобретении спорной квартиры. После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, обхода соседей и жильцов дома, осмотра квартиры, К.О.В. подписала договор купли-продажи спорной квартиры с О.И.Г. Данный договор прошел государственную регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 86-103).

Согласно ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Основания возникновения прав собственности и права собственника при нарушении его прав регламентированы ст.ст. 218, 302-304 ГК РФ. Так, Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как считает сторона К.О.В., она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем:

  1. Сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от 28.07.2012 г., согласно которому цена сделки составила 5200 руб., денежные средства продавцом – О.И.Г. были получены в полном объеме, спорная квартира была полностью оплачена.
  2. Владение добросовестного приобретателя. С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение К.О.В., что не оспаривается Истцом. С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени, К.О.В. продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы.
  3. Добросовестность действий К.О.В. На момент совершения сделки по покупке спорной квартиры приобретатель – К.О.В. не знала, не могла и не должна была знать, что отчуждатель – О.И.Г. по сделке неуправомочен на отчуждение имущества. На момент покупки квартиры, продавцом была предоставлена справка о снятии с регистрационного учета по адресу спорной квартиры С.А.В. (л.д. 86), которая была принята без возражений регистрирующим органом, квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца – О.И.Г., который в том числе осуществлял ее показ.
  4. Внесение записи о правах покупателя- К.О.В, (добросовестного приобретателя) в ЕГРП. Согласно п. 13 Постановления 10/22, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ 1 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Сделка по купле-продаже спорной квартирой прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическим и фактическим собственником квартиры стала К.О.В.

  1. Выбытие спорной квартиры из владения и пользования Истца – С.А.В. по воле самого С.А.В., недостаточное проявление обязанностей по защите своих прав на недвижимое имущество. Согласно представленным документам, С.А.В. добровольно передал спорную квартиру в пользование третьим лицам, не проявлял достаточной заботы о сохранности своего имущества, коммунальные расходы в спорный период не оплачивал, судьбой квартиры не интересовался.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, Истец является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 432, 302 ГК РФ, 131-132 ГПК РФ,

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«22» июня 2017 года г. Краснодар

Ленинский районный суд города Краснодара

в составе: председательствующего судьи Жмёткина Р.Г.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО4, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № ,

представителя третьего лица финансового управляющего ФИО5 – ФИО6, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

ФИО1 (далее – истец, покупатель) обратился в суд с иском к ФИО2 (далее – ответчик, продавец) о признании ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, общей площадью 44,8 кв.м, расположенной по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, .

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между физическими лицами ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО1 приобрел у ФИО2 за 700 000 руб. квартиру общей площадью 44,8 кв.м, расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, . Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ и ФИО1 было выдано свидетельство о государственной регистрации права серия № №.

Отчуждаемая квартира принадлежала ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. он получил ее по наследству от своего умершего родственника. Юридически документы на квартиру были в наличии и сомнений не вызывали.

Расчет с ФИО2 произведен в полном объеме в день подписания договора купли-продажи, что подтверждается пунктом 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ. В отношении отчуждаемой квартиры перед совершением сделки была запрошена выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие запретов, ограничений и споров относительно приобретенной мной квартиры, в связи с чем оснований сомневаться в законности сделки у истца не было.

С момента заключения сделки истец с ответчиком отношений не поддерживает. После получения документов, подтверждающих право собственности на квартиру, осуществляет права и обязанности собственника, несет расходы по оплате коммунальных услуг и содержанию квартиры.

Читайте также:  Кто подписывает выписку из протокола совета директоров

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № признаны обоснованными требовании кредитора ЗАО «Славпром» о признании ИП ФИО2 банкротом и в его отношении введена реструктуризация долгов.

Финансовым управляющим ФИО5 в Арбитражный суд Краснодарского края подано заявление о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, и применении последствий недействительности сделки. В заявлении финансовый управляющий ссылается на то, что сделка по отчуждению квартиры, совершенная ФИО2, имеет признаки подозрительной сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 61.2. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

По заявлению финансового управляющего ФИО5 в качестве обеспечительных мер, Арбитражный суд Краснодарского края определением от ДД.ММ.ГГГГ наложил арест на г. Краснодаре, принадлежащую на праве собственности истцу, что, по мнению истца, нарушает его права.

О том, что у ФИО2 имеется задолженность перед третьими лицами и имеются признаки неплатежеспособности, ФИО1 на момент приобретения квартиры было неизвестно. Об этом он узнал после получения письма финансового управляющего о предложении добровольно возвратить квартиру. Процедуры банкротства в отношении ФИО2 на момент совершения сделки не введены.

Расчет по договору купли-продажи указанной квартиры истцом произведен полностью. Стоимость квартиры была определена сторонами с учетом ее запущенного состояния и обусловлена необходимостью проведения в квартире капительного ремонта.

Кроме этого, в момент совершения сделки ФИО2 обещал ФИО1, снять себя и супругу с регистрационного учета. Однако, этого не сделал. На телефонные звонки не отвечал. В связи с нарушением прав собственника, ФИО1 был вынужден обратиться в суд г с иском к ФИО2 и ФИО7 о признании прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО1 были удовлетворены в полном объеме, а ФИО2 и ФИО7 сняты с регистрационного учета, что подтверждает то, что при заключении сделки по купле-продаже спорной квартиры стороны действовали добросовестно.

Изложенное послужило основание для обращения в суд с настоящим иском.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен, направил заявление, в котором признал исковые требования, просил рассмотреть дел в его отсутствие.

Представитель третьего лица против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в возражениях.

Исследовав представленные в материалы дела документальные доказательства, принимая решение, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из смысла пункта 3 статьи 1 ГК РФ следует, что при осуществлении гражданских прав и обязанностей стороны признаются действующими добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как следует из с пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

Таким образом, добросовестным приобретателем имущества может быть признано лицо, при условии, что сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между физическими лицами ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО1 приобрел у ФИО2 за 700 000 руб. квартиру общей площадью 44,8 кв.м, расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, . Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ и ФИО1 было выдано свидетельство о государственной регистрации права серия № №.

Отчуждаемая квартира принадлежала ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.

Расчет с ФИО2 произведен в полном объеме в день подписания договора купли-продажи, что подтверждается пунктом 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент государственной регистрации сделки в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю какие-либо ограничения на ее совершение отсутствовали, в связи с чем договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном законом порядке.

О том, что истец и ответчик с момента заключения сделки не поддерживают отношений, а также не имели какой-либо заинтересованности свидетельствует в том числе тот факт, что с регистрационного учета по адресу нахождения указанной квартиры ответчик и его супруга были сняты на основании решения Октябрьского районного суда города Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Принимая решение, суд также учитывает заявление ответчика, в котором он признает исковые требования, подтверждая, что оплата денежных средств, предусмотренных договором, была произведена в полном объеме.

Учитывая изложенное, суд считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком в отношении квартиры, общей площадью 44,8 кв.м, расположенной на 4 этаже жилого дома по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, , отвечает всем признакам действительной сделки, а требование о признании истца добросовестным приобретателем указанного недвижимого имуществе является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем – удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, общей площадью 44,8 кв.м, расположенной по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, .

Читайте также:  Что такое класс коррекции в школе

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд города Краснодара.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

ФИО2 обратился в суд с административным иском, в котором просит признать незаконным решение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от дд.мм.гггг о запрете на въезд в ФИО1.В обоснование сво.

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка, выразившийся в письме № от дд.мм.гггг, обязать администрацию муниципального обра.

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

  1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
  2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

  • родственных связей;
  • служебных связей;
  • участия в уставных капиталах организаций;
  • иных форм аффилированности.

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате.

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения. Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию. Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки.

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.2016 № Ф06-12185/2016 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи. В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

  • личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
  • соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
  • отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
  • наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

  1. При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
    • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
    • было у них похищено;
    • выбыло из владения другим путем против их воли.
    • При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.

    Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном президиумом 01.10.2014, указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

    ВАЖНО! Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той причине, что собственник сам продолжал пользоваться этим имуществом (п. 6 информационного письма № 126).

    Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а, следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).

    Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

    Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а, следовательно, имеют все те же особенности, о которых мы говорили выше. Тем не менее в этом разделе мы затронем еще несколько вопросов, так или иначе связанных с добросовестным приобретением земельных участков или их истребованием:

    1. Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).
    2. Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. Напомним, что в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от 24.10.2014 № 4-г-281/2014).
    3. Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).
    4. Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.
    Читайте также:  Письмо о месте нахождения организации образец

    Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

    В этом разделе пришел черед изучить самую последнюю судебную практику, так или иначе затрагивающую вопросы о добросовестном покупателе жилых помещений.

    Разберем некоторые из них:

    1. Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2017 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ для следующего случая: когда истребуется местными властями выморочное (т.е. оставшееся от умершего, у которого не было наследников) жилье от добросовестного приобретателя, если жилье было приобретено возмездно и оформлено в Росреестре. При этом местные власти не предприняли своевременных действий для оформления прав на спорное жилье. Позиция Конституционного суда успешно реализуется на практике: момент принятия местной администрацией мер по оформлению спорного жилья уверенно вошел в предмет доказывания по спорам о выморочном имуществе (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 № 5-КГ19-88).
    2. Весьма показательным мы считаем апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2016 по делу № 33-43089/2016. В этом акте суд указал, что правом на истребование квартиры из чужого незаконного владения (то есть правом на предъявление виндикационного иска) обладает только собственник квартиры.
    3. При принятии Мосгорсудом апелляционного определения от 16.08.2016 по делу № 33-31612/2016 суд, напротив, не встал на защиту покупателя. Суд отказал в признании его добросовестным приобретателем, так как были нарушены права собственника, утратившего квартиру помимо своей воли (при совершении дарения не было получено его нотариальное согласие на сделку).
    4. Большой круг дел о признании добросовестным приобретателем связан с квартирами, полученными по наследству. Возьмем для примера апелляционное определение Воронежского областного суда от 19.07.2016 по делу № 33-4779/2016. Суд в данном случае отказал покупателю в признании его добросовестным приобретателем, ведь он не проявил должной осмотрительности при покупке квартиры и не установил, что лицо, продавшее ему квартиру, приобрело ее уже после смерти предыдущего собственника.
    5. В апелляционном определении от 18.04.2016 по делу № 33-9610/2016 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.

    Исковое заявление о добросовестном приобретении

    Иски, предъявляемые в суд и предполагающие исследование вопросов относительно добросовестного приобретения, можно условно разделить на 2 большие группы:

      Исковые заявления об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).

    Правила о виндикационных исках следует применять и при рассмотрении исков, когда истребование осуществляется в качестве последствия недействительной сделки (п. 35 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22).

    ВАЖНО! При составлении искового заявления об истребовании имущества необходимо привести доказательства наличия у истца права собственности. Таким доказательством в отношении объектов недвижимого имущества служит выписка из ЕГРН.


    Если собственник не может доказать свое право с помощью этого документа, он вправе представить иные доказательства, в силу которых можно установить его права на спорное имущество. Однако данные из реестра государственной собственности или сведения о балансовой принадлежности имущества в данном случае не могут расцениваться как надлежащие доказательства (п. 36 постановления № 10/22).
    Требования о признании добросовестным приобретателем.

    Такие требования могут быть заявлены в качестве первоначального иска, но чаще всего являются ответной мерой (то есть встречным иском) на заявление об истребовании. Напомним, что основанием доказательной базы в этом случае должны стать:

    • документы и иные доказательства, подтверждающие возмездность сделки;
    • документы и иные доказательства, свидетельствующие, что покупатель не располагал информацией о том, что продавец не имел права на отчуждение имущества.

    ВАЖНО! Внесение спорной недвижимости в качестве вклада в уставный капитал признается судами возмездной сделкой, так как в ответ участник приобретает право участия в корпорации (п. 37 постановления № 10/22).

    Компенсация за утрату права

    Принимая во внимание, что и добросовестный приобретатель, и утративший жилье собственник могут фактически безвинно пострадать в результате того, что суд займет противоположную позицию, законодатель предусмотрел компенсацию из бюджета государства.

    ВАЖНО! В настоящее время на компенсацию можно рассчитывать в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 31.1). Он будет действовать вплоть до вступления в силу закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, то есть до 01.01.2020. Новый закон также предусматривает аналогичную компенсацию, но условия ее выплаты будут иными (ст. 68).

    На компенсацию и сейчас, и впоследствии могут рассчитывать:

    • собственник, который не смог истребовать жилье у добросовестного приобретателя;
    • добросовестный приобретатель, который все же лишился своего приобретения.

    Условия получения компенсации по старому закону:

    • вступившим в законную силу решением суда было присуждено возмещение вреда, который был причинен в виде утраты жилья;
    • исполнение этого решения не произошло в течение 1 года по причинам, за которые взыскатель не отвечает.

    Условия получения компенсации по новому закону:

    • утраченное жилье должно быть единственным имеющимся у пострадавшего;
    • вступившим в законную силу решением суда было присуждено возмещение вреда, причиненного в связи с утратой жилья;
    • исполнительное производство по названному решению суда прекращено в связи со смертью должника (при отсутствии правопреемников) или ликвидацией организации-должника.

    ВАЖНО! В обоих случаях компенсация носит разовый характер, а ее сумма не может быть более 1 000 000 руб.

    В заключение еще раз подчеркнем, что добросовестным приобретателем может быть признан только покупатель, который оплатил недвижимое имущество, а также не знал и не имел возможности узнать о неправомерности сделки. Если же недвижимое имущество попало к приобретателю безвозмездно, рассчитывать на защиту по принципу добросовестного приобретения ему не удастся.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock detector