ГАРАНТ:
Настоящая форма разработана в соответствии с положениями подп. 10 п. 2 ст. 39.6, п. 5 ст. 39.6, подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ
Договор аренды
земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства
[ место заключения договора ]
[ число, месяц, год ]
[ Наименование органа местного самоуправления/органа государственной власти ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны и
[ наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ указать документ, подтверждающий полномочия ], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель [ указать категорию земель ] площадью [ значение, единица измерения ] с кадастровым номером [ значение ], расположенный по адресу: [ вписать нужное ].
1.2. На передаваемом в аренду земельном участке располагается незавершенный строительством объект (кадастровый N [ значение ]), представляющий собой [ краткое описание объекта незавершенного строительства ] (далее по тексту – Объект), принадлежащий Арендатору на праве собственности на основании [ указать наименования правоустанавливающих документов, орган, их выдавший или утвердивший, дату выдачи документов ].
1.3. Земельный участок предоставляется Арендатору для окончания строительства Объекта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.
1.4. На момент заключения настоящего договора передаваемый в аренду земельный участок находится в [ муниципальной/государственной ] собственности на основании [ указать наименование правоустанавливающего документа ] от [ число, месяц, год ] N [ значение ].
1.5. Ограничений (обременений) земельного участка, особенностей его использования не установлено.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора передать Арендатору земельный участок на основании акта приема-передачи, а также все относящиеся к арендуемому земельному участку документы, необходимые для его эксплуатации.
2.1.2. Передать Арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.
2.1.3. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в использовании земельного участка.
2.1.4. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, связанную с использованием земельного участка, если она не противоречит условиям настоящего договора и законодательству Российской Федерации.
2.1.5. [ Иные обязанности ].
2.2. Арендодатель имеет право:
2.2.1. Осуществлять контроль за целевым использованием Арендатором переданного в аренду земельного участка.
2.2.2. Требовать от Арендатора выполнения обязательств по настоящему договору.
2.2.3. На беспрепятственный доступ на территорию земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий настоящего договора.
2.2.4. Приостановить работы, производимые Арендатором с нарушением условий настоящего договора и действующего законодательства Российской Федерации.
2.2.5. Требовать досрочного расторжения договора в порядке, установленном настоящим договором.
2.2.6. Требовать возмещения убытков в случае, если Арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.
2.2.7. В случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в течение [ указать установленный арендодателем срок ] за два срока подряд.
2.2.8. В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного земельного участка по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям потребовать внесения арендной платы за все время фактического владения Арендатором земельным участком.
2.2.9. [ Иные права ].
2.3. Арендатор обязуется:
2.3.1. Принять земельный участок по акту приема-передачи от Арендодателя не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора.
2.3.2. Приступить к использованию земельного участка после подписания настоящего договора и акта приема-передачи.
2.3.3. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
2.3.4. Обеспечить Арендодателю доступ на земельный участок для осуществления контроля за его использованием.
2.3.5. Не нарушать права смежных землепользователей (арендаторов, собственников) земельных участков.
2.3.6. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик и экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях.
2.3.7. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на земельный участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не занимать, в том числе временными сооружениями, коридоры инженерных сетей и коммуникаций, проходящие через земельный участок.
2.3.8. Своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.
2.3.9. [ Иные обязанности ].
2.4. Арендатор имеет право:
2.4.1. Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления.
2.4.2. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние земельного участка существенно ухудшились.
2.4.3. [ Иные права ].
3. Арендная плата и порядок расчетов
3.1. За пользование земельным участком Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату.
3.2. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей в месяц из расчета [ сумма цифрами ] рублей за [ единица измерения ].
3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами [ настоящего договора/передаточного акта ].
3.4. Арендная плата вносится Арендатором [ указать периодичность, например, ежемесячно, ежегодно ] не позднее [ значение ] числа [ текущего месяца/месяца, следующего за расчетным/авансом за текущий год ].
3.5. Размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон не чаще одного раза в год.
4. Срок договора аренды
4.1. Срок действия настоящего договора составляет [ указать срок, но не более 3 лет ].
5. Ответственность сторон
5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.
5.3. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [ значение ] % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
5.4. В случае использования земельного участка не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).
6. Порядок разрешения споров
6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.
6.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7. Заключительные положения
7.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, – по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа регистрации прав.
7.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
7.3. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.
Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [ вписать нужное – почтовой, факсимильной, электронной связи ].
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.
7.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
7.5. Неотъемлемой частью настоящего договора является:
– Приложение N 1. Акт приема-передачи в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства.
Законен ли договор аренды нежилого помещения в здании, строительство которого не завершено? Установлена ли за такое использование помещений административная ответственность?
На данную проблему существует два взгляда: Согласно первому, договор аренды нежилого помещения заключить возможно и он будет иметь юридическую силу. Статья 650 ГК РФ не содержит положений, запрещающих сдачу в аренду объектов незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимым вещам, а значит, право собственности на них подлежит государственной регистрации.
На основании п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ права распоряжения имуществом, включая право на передачу его в аренду, принадлежат его собственнику. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на созданный объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации такого права в установленном законом порядке. Арендодатель имеет право сдавать в аренду нежилые помещения, при условии, что на данную недвижимость оформлено право собственности.
Вопросы государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регулирует ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон).
Моментом возникновения у арендодателя права на сдачу объекта в аренду будет являться момент регистрации права собственности на сдаваемую в аренду недвижимость в соответствии с Законом.
Существенными условиями заключаемого договора аренды являются идентифицирующие признаки недвижимого имущества, в данном случае это будет метраж сдаваемых помещений, адрес местонахождения (включая этаж, номер комнаты и т.д.), технические данные (наличие отопления, вентиляции, электричества, и т.д.), а также кадастровый (условный номер объекта). В договоре аренды нежилого помещения часто указывается собственник сдаваемых помещений, а также реквизиты свидетельства о праве собственности, указывающего на принадлежность нежилого помещения. При отсутствии этих данных в договоре аренды нежилого помещения, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, договор аренды может быть признан незаключенным.
Однако, если после сдачи здания в эксплуатацию характеристики объекта указанные в договоре аренды помещения изменятся, то он подлежит перезаключению. (Судебная практика: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009, ФАС Западно – Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009 (19187-А75-39), ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05, ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-12157/2009, ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3), Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 8215/08).
Согласно второму взгляду: объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду. В соответствии с п. 16 информационного письма Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, объекты незавершенного строительства не могут быть предметом заключения договора аренды, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. В связи с этим договор аренды нежилого помещения признается незаключенным (судебная практика: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007, ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 N А56-31829/01, ФАС Уральского округа от 09.08.2005 N Ф09-2495/05-С3, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007).
Выходом из ситуации может быть заключение предварительного договора аренды недвижимости в объекте незавершенного строительства. Но в последствии могут возникнуть проблемы при отнесении затрат в качестве расходов для целей исчисления налога на прибыль. Налоговые органы не признают в качестве расходов платежи сторон по договорам такого рода (УФНС России по г. Москве от 08.09.2007 N 20-12/086935).
Административной ответственности за сдачу в аренду объектов незавершенного строительства законодательством Российской Федерации не установлено.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст. 650 ГК РФ).
Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (п.2 ст.2 федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ ‘Технический регламент о безопасности зданий и сооружений’).
Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Скачать бланк в формате doc:
dogovor_arendy_zdaniya.doc [57 Kb] (cкачиваний: 2395)
Скачать бланк в формате pdf:
dogovor_arendy_zdaniya.pdf [102,64 Kb] (cкачиваний: 390)
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование , именуемое в дальнейшем «здание», за плату в целях .
1.2. Срок действия настоящего договора: . Арендатор должен вернуть здание Арендодателю не позднее « » 2019 г.
1.3. Арендная плата устанавливается следующим образом:
- в общей сумме рублей в месяц с учетом налога на добавленную стоимость, перечисляемой с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее числа каждого месяца;
- в виде осуществления ежемесячных консультаций по правовым вопросам текущей деятельности Арендодателя рублей.
1.4. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения складывающихся цен, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяцев.
1.5. Одновременно с передачей Арендатору прав владения и пользования зданием по настоящему договору ему передаются права на земельный участок, на котором расположено здание и который необходим для его использования.
1.6. Также Арендатору предоставляется право аренды на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности .
1.7. Арендная плата, установленная в п.1.3 настоящего договора, включает в себя плату за пользование зданием, плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, а также плату за прилегающий к зданию земельный участок, указанный в п.1.6.
1.8. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора здание не заложено, под арестом не состоит и не обременено никакими другими обязательствами.
1.9. Здание включает в себя комнаты и помещения общей площадью кв. м, обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией электронной связи на бит/с.
1.10. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору, и копия технического паспорта. Помещение оборудовано пожарной и охранной сигнализацией. Помещение находится под охраной. На время действия настоящего договора Арендатор вправе пользоваться всеми местами для парковки, отведенными Арендодателю.
1.11. На момент заключения настоящего договора здание, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство на право собственности № выдано « » 2019 г.), кадастровый номер .
1.12. Передаваемое в аренду здание находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.
1.13. Без согласия Арендодателя указанное нежилое помещение не может быть сдано Арендатором в субаренду или пользование иным лицам.
1.14. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещений не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованного здания.
1.15. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.
1.16. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд.
1.17. Стороны настоящего договора аренды определили, что Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия данного договора.
1.18. Настоящий договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами и передачи здания или его части Арендатору по акту приема-передачи. В акте приема-передачи указываются места для парковки. По акту приема-передачи также передаются ключи, пропуска, документы.
2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Передать Арендатору здание вместе со всеми относящимися к нему документами не позднее « » 2019 г. Указанное обязательство будет считаться исполненным после предоставления Арендатору здания во владение и пользование и подписания сторонами акта о его передаче.
2.1.2. Передать Арендатору права на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности, размер которого установлен в п.1.5 настоящего договора, вместе со всеми относящимися к нему документами.
2.1.3. Произвести за свой счет капитальный ремонт здания .
2.1.4. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принять все необходимые меры по устранению ее последствий.
2.2. Арендатор обязуется:
- своевременно вносить арендную плату;
- пользоваться зданием в соответствии с его назначением;
- поддерживать здание в исправном состоянии;
- производить за свой счет текущий ремонт здания и нести расходы на его содержание;
- при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю;
- не проводить реконструкции здания, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения Арендодателя;
- вернуть Арендодателю при прекращении настоящего договора здание в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Указанное обязательство будет исполнено после предоставления Арендодателю здания и подписания сторонами акта о передаче здания.
3. УЛУЧШЕНИЯ, ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ ОТ ЗДАНИЯ
3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения здания являются его собственностью.
3.2. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного согласия Арендодателя улучшения здания, неотделимые от него без вреда, Арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости таких улучшений с учетом нормального износа.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. В случае если Арендодатель не передал здание в указанный в п.2.1.1 срок, Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, в размере % от невозвращенной суммы за каждый день просрочки.
4.2. В случае неисполнения Арендодателем п.2.1.3 Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, указанной в п.1.3 настоящего договора.
4.3. В случае несвоевременного возврата Арендатором здания Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за срок пользования не возвращенным вовремя зданием и неустойку в размере % от суммы, указанной в п.1.3 настоящего договора.
4.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности.
4.5. Все споры и разногласия между сторонами решаются путем переговоров, в случае их не урегулирования споры рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока настоящего договора (п.1.2) имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в следующий срок: .
5.2. Настоящий договор составлен в экз. и вступает в силу с момента государственной регистрации.
5.3. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя с возмещением причиненных Арендодателю убытков, а Арендатор – выселен из передаваемого в аренду здания в следующих случаях:
5.3.1. При использовании здания в целях, не соответствующих настоящему договору.
5.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние здания.
5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа.
5.4. Договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно по требованию Арендатора с возмещением причиненных Арендатору убытков в следующих случаях:
5.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта в установленные сроки.
5.4.2. Если здание в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
5.5. Настоящий договор, может быть, расторгнут досрочно судом по другим причинам, установленным действующим законодательством РФ.
