Что значит субаренда помещения

Что значит субаренда помещения

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

  • сдавать строение (или его часть) в субаренду;
  • отдать его в безвозмездное пользование;
  • передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Договор субаренды

Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

  • территориальное расположение с указанием точного адреса;
  • общая площадь строения;
  • целевое предназначение;
  • срок договора субаренды;
  • форма и сроки оплаты.

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

  • кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
  • актом приёма/сдачи нежилого помещения;
  • протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Читайте также:  Оплата производится безналичным расчетом путем перечисления

Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

  • выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
  • выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
  • документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Субаренда — это передача в пользование арендованной площади недвижимости какому-либо третьему лицу или группе лиц. Может передаваться как вся арендованная недвижимость (например, квартира полностью), так и ее часть (например, комната). Субаренда полностью легальна и прописана в Гражданском кодексе — главах 58-59 (ст. 774, 823).

Субаренда жилого помещения

Если разобраться более подробно, то субаренда — это передача арендованного жилья арендатором еще раз в аренду какому-либо третьему лицу с согласия владельца. Так, арендатор помещения может передать свои права на владение имуществом, которое имеется на земле или в помещение. Обязательное условие — они должны быть прописаны в договоре аренды. Субарендатор (лицо, которое арендует помещение у лица, которое уже взяло его в аренду) имеет права равные или меньше, чем арендатор помещения. Его также называют субарендодателем.

Важно! Субаренда может быть оформлена только в том случае, если на это дал согласие владелец помещения или земли в запротоколированном виде. Для этого оформляется договор аренды с правом субаренды. Образец такого документа можно скачать здесь.

Сроки договора субаренды

Тело договора субаренды может быть заключен на срок аренды или любой меньший срок. Бывают случаи, когда в договоре аренды предусмотрено продление на неограниченный срок. В этом случае договор субаренды может быть продлен на такой же срок со всеми поправками и комментариями, которые имеет договор аренды.

Если договор субаренды заключается сроком более чем на 1 календарный год, этот договор, согласно российскому законодательству, должен иметь государственную регистрацию. Если регистрация произведена не будет, субарендатор может оказаться без жилья, и компенсации не будет произведена, так как законной силы закон субаренды без государственной регистрации не имеет.

Внимание! Если арендатор предлагает вам подписать договор субаренды без арендодателя, указывая в арендном договоре помещения пункт о том, что он имеет на это права, не соглашайтесь. Это незаконно и может быть как происками мошенников, так и ошибкой при составлении договора и некомпетентностью юриста.

Текст документа о субаренде тесно связан с арендным договором. Если будет признан недействительным или досрочно разорван арендный договор, договор субаренда разрывается автоматически.

Субаренда нежилого помещения

Основные требования к договору субаренды не отличаются, причем он заключается только с письменного согласия владельца. Образец письма-согласия на субаренду части нежилого помещения предлагается скачать тут.

Во время подписания договора субаренды нежилого помещения определяется, каким количеством земли вокруг здания может пользоваться субарендатор. В большинстве случаев это минимальное количество, необходимое для функционирования помещения. Если территория, передаваемая субарендатору, не определена или не указана в договоре, субарендатор на законных правах имеет право пользоваться всей землей, которая была сдана арендатору.

Важно! Помните, что субарендатор не имеет права пытаться менять статус помещения (например, с нежилого на жилое). Субаренда позволяет использовать арендованный участок с помещением только по прямому назначению.

Плата за пользование взимается не только за помещение, но и за землю, которая передана в пользование. После заключения договора, невозможно отобрать часть земли у субарендатора. Для этого нужно разорвать договор и заключить его заново.

Читайте также:  Налог на землю под гаражом для пенсионеров

Как оформлять договор аренды нежилого помещения – узнаете тут.

Субаренда земельного участка

Основные постулаты субаренды земельного участка никак не отличаются от основных правил субаренды, которые описаны выше. Единственным отличием является тот факт, что земельный участок может стать объектом субаренды только в том случае, если не преследуется изменение целевого назначения участка. Соответственно, возводить какие-либо постройки или что-либо переконструировать субарендатор не имеет права.

Примерную форму договора субаренды земельного участка предлагается скачать здесь.

Возможно проведение ремонта строений, которые уже есть на участке. В этом случае арендодатель может возместить затраты на ремонт или не делать этого. Любые работы могут производиться только с разрешения собственника земли.

Договор субаренды на земельный участок сельскохозяйственного значения

В случае соглашения субаренды на земельный участок сельскохозяйственного значения, важно учесть такие отличия:

  • После получения разрешения на субаренду от владельца участка, субарендаторы и арендаторы могут обмениваться участками или их частями во время всего периода договора аренды.
  • Все договора субаренды обязательно должны подлежать государственной регистрации или будут считаться недействительными.
  • Договора субаренды могут быть заверены нотариально с согласия обеих сторон — арендатора и субарендатора.
  • Участки земли, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие государству и его структурным подразделениям, не могут быть сданы в субаренду.

Примерный бланк договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения можно скачать тут.

Видео: Аренда и субаренда — как правильно это делать?

В следующем видео юрист расскажет, как соотносится отношение аренды и субаренды:

Чтобы правильно заключить договор субаренды на участок земли или недвижимость, лучшим вариантом будет обратиться к знающему юристу, который поможет вам и подробно все объяснит. Если у вас нет такой возможности, внимательно читайте закон и договор, перед тем как подписывать какие-либо бумаги.

Последние изменения: Июнь 2019

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

Субарендой является временная переуступка прав на арендуемое имущество либо его долей (чаще всего предметом такого соглашения значатся нежилые помещения). Субарендатор наделен теми же правами и обязанностями, что указаны в основном соглашении между собственником и арендатором. Соглашения помогают арендатору в некоторых случаях решить финансовые проблемы, уменьшая издержки связанные с содержанием помещений, к примеру, если они временно не используются.

Договор субаренды жилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

    собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды; арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем); субарендатор — является третьей стороной соглашения.
Читайте также:  Какой срок за употребление соли

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Сроки действия данного договора

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

Оформление соглашения о субаренде

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

    полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.); количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах; периоде пользования жилплощадью и действия соглашения; опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении; форме и способе оплаты; необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги; назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

    копии документов, удостоверяющих личности участников сделки; документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН); оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду); копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг; технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре; если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Договор субаренды квартиры. Образец (58,0 KiB, 319 hits)

Образец договора субаренды жилого помещения между юр. лицами (55,5 KiB, 587 hits)

Договор субаренды недвижимого имущества. Пример (18,6 KiB, 555 hits)

Арендная плата

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Обладает ли субарендатор правом субаренды помещения

К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника. Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника. В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

Отличия субаренды нежилого помещения от жилого

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector